逐条解读《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

武志国


【最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

法释[2009]7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十四日

　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
解读：本条扩大了业主范围。业主逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在物业管理中被广泛地使用。《物业管理条例》第六条第一款规定“房屋的所有权人为业主。”实践中认定“业主”往往是指“房屋的所有权人”，而“房屋所有权人”一般又以物权登记的人为准(不排除尚未经不动产登记取得所有权，主要为物权法第二章第三节规定的情形)，因此，现实中对“业主”的概念理解是狭义的理解，未包括“准业主”（严格讲是可以认定为业主的人）。
为了避免影响“准业主”的业主权，本条明确将业主的范畴，进一步扩大了业主的范围。《物权法》第二章第三节规定可认定为业主的情形有如下几种：1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得所有权的人；2）因继承或者受遗赠取得物权的人； 3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立并取得物权的人；4）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人（“合法占有”应理解为“交付”，不见得就得住进去，此种情形下迟延取得产权证的，不影响购房人的业主权）。
实践中，其实已经将上述范围内的人作为实际上的业主了，本条归拢并更加明确了一下。
注意：取得建筑物专有部分所有权的人，就可以成为业主，哪怕买了一平方米的专有部分，其都可以成为业主。购买了建筑区划内的车位、车库也即为本小区的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

解读：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第70 条前段仅规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并未对专有部分与共有部分之间的界限范围具体规定。
确定专有部分应当同时符合以下条件：（1）构造上的独立性。 即“物理上之独立性”，系指建筑物经区分之特定部分，以墙壁、楼板等建筑构造与建筑物之其它部分隔离，达适合为物之支配程度，客观上足以明确划分其范围；（2） 使用上的独立性：即“功能上之独立性” 建筑物经区分后, 该部分必须可作为一个建筑物单独使用,与一般建筑物相同,需有独立之经济效用始可；3） 单独为所有权标的的登记：即“权属上之可登记性”依《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法律规定登记，于登记日，始发生效力, 并自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
可被认定为专有部分的车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，可以由开发商出卖或出租等（即便不能登记）。
专有部分的认定条件：1）构造独立。能明确区分；2）利用独立，可排他使用；3）可以登记为特定业主的所有权客体（不排除小范围内的共同共有情形）。虽然如此规定，恐怕实践中仍然很难认定。
整栋建筑物当然可以成为专有部分，而且往往最容易认定是否属于专有部分。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

解读：共有部分的认定：1）法律行政法规规定属于共有部分的；2）基本结构部分：基础、承重结构、外墙、屋顶等；3）公共通行部分：通道、楼梯、大堂等；4）公用附属设施、设备：消防、公共照明等；5）结构部分：避难层、设备层或者设备间等；6）不属于专有也不属于其他主体所有的场所和设施等。
建筑区划内的土地，一般依法由业主共同享有建设用地使用权（按份共有），有除外情形的不算（建筑区划内并非“非专有部分即为共有部分”：①属于业主专有的整栋建筑物的规划占地②城镇公共道路、绿地占地）。


第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
江苏省人民政府


江苏省人民政府令
（第35号）


　　《江苏省张家港保税区管理办法》，已经一九九三年三月二十日省人民政府第138次常务会议讨论通过，现予发布施行。


　　
一九九三年四月四日



　　江苏省张家港保税区管理办法

第一章　总则





　　第一条　为对张家港保税区进行有效的管理，扩大对外开放，加速发展外向型经济，根据国家有关法律、法规的规定，制定本办法。


　　第二条　经国务院批准设立的张家港保税区（以下简称保税区），位于张家港港区东侧，实行封闭式隔离管理。


　　第三条　保税区主要发展出口加工和转口贸易，开展为对外贸易服务的加工整理、包装、储存、运输、商品展示以及金融、保险等业务。


　　第四条　国家依法保护保税区内中外投资者的资产、应得利润和其他合法权益。国家依法保护劳动者的合法权益。
　　保税区内的公司、企业、其他经济组织（以下简称企业）、办事机构和个人，必须遵守国家的法律、法规和本省的有关规定。

第二章　管理与服务机构




　　第五条　张家港保税区管理委员会（以下简称管委会）是省人民政府的派出机构，统一管理保税区的行政事务。


　　第六条　管委会实行主任负责制，设主任一人，副主任和委员若干人。
　　管委会行使省人民政府授予的下列职权：
　　（一）编制保税区总体发展规划，报省人民政府批准后组织实施；
　　（二）制订保税区的各项管理实施细则；
　　（三）负责审批或审核报批保税区内的投资项目；
　　（四）负责保税区内的行政管理和保税区内基础公用设施的建设和管理，协助国家驻区机构办理有关业务；
　　（五）确定管委会内部机构设置，任免管委会的中层干部；
　　（六）负责审批管委会管理的中方人员的短期因公出国及赴国外培训㈠负责办理邀请商务人员来访的有关手续；
　　（七）省政府授予的其他职权。


　　第七条　保税区设立海关、商检、动植物检验、卫生检疫、税务、金融、工商、土地、公安等管理机构。
　　海关依法在保税区内执行监管任务，在保税区封闭线的出入境处和进出非保税区的通道处设立检查站。


　　第八条　保税区设立开发总公司，从事区内的基础设施建设、房地产开发经营和投资项目建设；设立劳务、会计、法律事务、仲裁等机构，为区内企业提供服务。

第三章　投资及经营管理




　　第九条　投资者举办企业，应按国家有关企业注册的程序到保税区工商主管部门办理注册登记，领取营业执照。
　　企业持营业执照分别向海关、税务部门办理注册和税务登记手续。
　　投资者持批准证书在保税区办理土地使用权的有关手续或租赁、购置房产。


　　第十条　企业的建设工程设计方案须经管委会有关部门批准。
　　企业建设工程的设计和施工，可自行招标。


　　第十一条　除经国家规定的主管部门批准外，保税区内出口加工企业的产品应当外销。


　　第十二条　保税区内企业对本企业生产的产品及提供的服务可自行定价。


　　第十三条　保税区内企业及办事机构必须建立财务、会计帐册，并向管委会报送有关统计资料。
　　对进出口免税及保税的货物，必须建立海关认可的专门帐册。


　　第十四条　企业有权决定本企业的机构设置、用工数量，职工工资和收益分配，有权自主招聘或辞退职工。
　　企业职工实行劳动合同制、社会保险制度和法定最低工资制度。


　　第十五条　企业在保税区内转产、迁移、合并、转让或提前终止等，须经管委会核准，到工商、税务部门办理变更登记或注销登记手续，并向海关备案；企业更改名称、变更法人代表，须到工商、税务部门办理有关手续。


　　第十六条　保税区内禁止举办污染环境和国家法律禁止的项目

第四章　贸易管理




　　第十七条　允许保税区内的贸易企业，从事转口贸易和为区内企业代理生产用的原材料、零配件进口及产品出口业务。


　　第十八条　允许保税区内的生产性企业从事本企业生产用原材料、零配件、设备的进口和产品的出口；允许其直接对外承接与生产相关的加工业务。


　　第十九条　允许保税区内的贸易企业在保税区内从事保税物资交易，保税物资运往国内非保税区的，按海关有关规定办理。
　　保税区内的生产性企业可以购买非保税区生产用的原材料、半成品加工出口。


　　第二十条　凡涉及进出口许可证管理的货物，从境外运入保税区或从保税区运往境外时，免领进出口许可证，运往境内非保税区或从境内非保税区运入保税区时，按国家有关进出口规定办理。

第五章　金融管理




　　第二十一条　经中国人民银行批准，国内外银行和保险企业，可在保税区设立营业机构。


　　第二十二条　保税区内外商投资企业和国外贸易企业的外汇收入，按国家《保税区外汇管理暂行办法》管理。区内中资企业经营业务的外汇收入，允许保留现汇，周转使用。


　　第二十三条　允许保税区内企业向境外筹借外汇资金或向境外筹借外汇资金或向境内的外资银行、中外合资银行筹措外汇资金。


　　第二十四条　保税区内个人外汇可以在银行自由兑换，企业也可按有关规定到外汇调剂中心从事外汇买卖。

第六章　税收优惠




　　第二十五条　从境外进入保税区的货物，除国家另有规定外，免征关税和工商统一税或产品税（增值税）。
　　经保税区转口出境的货物，免征关税。
　　免税进入保税区的货物运往境内非保税区时，应照章征收关税、工商统一税或产品税（增值税）。
　　保税区内企业生产的产品运往境内非保税区或境内非保税区的货物运入保税区，按海关的有关规定办理。


　　第二十六条　除国家另有规定外，保税区内生产的产品运往境外时，免征关税和生产环节的工商统一税或退还已征的产品税（增值税）；产品在保税区内销售时，免征生产环节的工商统一税或产品税（增值税）。


　　第二十七条　保税区内的企业免征地方所得税。保税区内的企业按国家有关规定和张家港保税区税收优惠的若干规定，享受有关税收的减免优惠。

第七章　出入管理




　　第二十八条　国家法律禁止进出境的物品不得运入、运出保税区。


　　第二十九条　允许与我国有贸易往来的外国商船按港监部门指定的航道经联检、引航后出入，并在指定的码头停靠、装卸货物。
　　进出保税区的运输和交通工具，凭保税区管委会签发的长期或临时通行证在指定的进出口出入。


　　第三十条　外籍商务人员，可凭其护照和从事商务活动的有效证明材料，在出入境管理处办理登记手续后进出保税区。
　　国内人员进出保税区，一律凭管委会认可的有效证件。个人携带的物品应接受海关检查。
　　除经保税区管委会批准并办理有关手续的特定人员外，不准其他人员在保税区内居住、居留或住宿。

第八章　附则


　　第三十一条　严禁利用保税区进行走私等违法犯罪活动，违者按国家有关法律、法规查处。


　　第三十二条　香港、澳门、台湾的公司、企业、其他经济组织或个人在保税区内设立企业、办事机构，以及办理有关货物、交通工具、人员出入保税区等事宜，参照本办法的有关规定执行。


　　第三十三条　省政府有关管理部门可根据本办法制订有关条款的实施细则。


　　第三十四条　本办法自发布之日起施行。