安徽省六安市人民政府


关于印发《六安市城市住宅区物业管理规定》的通知

六政[2002]27号

各县区人民政府，六安开发区、叶集试验区管委会，市政府各部门、各直属机构：　　
　　《六安市城市住宅区物业管理规定》已经2002年5月8日市政府第39次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。

二○○二年五月二十七日

六安市城市住宅区物业管理规定


　　第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，根据《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)等规定，结合本市实际，制定本规定。　　
　　第二条 六安市城市规划区范围内住宅区的物业管理，遵守《办法》和本规定。　　
　　本规定所称住宅区，是指住房建筑面积在1万平方米以上，基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。　　
　　本规定所称物业，是指住宅区各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。　　
　　第三条 市人民政府房地产主管部门为物业管理主管部门，负责住宅区物业管理工作。　　
　　市政、规划、市容、交通、公安、工商、物价等行政主管部门根据各自职责，协同物业管理主管部门做好住宅区物业管理的监督与指导工作。　　
　　第四条 住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人(以下称业主)行使下列权利：
　　(一)占有、使用其住宅房屋、非住宅房屋，以及使用住宅内公共场所、公用设施的权利；　　
　　(二) 参与住宅区物业管理的权利；　　
　　(三) 对业主委员会和物业管理企业的监督权；　　
　　(四) 法律法规、规章和业主公约规定的其他权利。　　
　　第五条 业主应履行下列义务：　　
　　(一) 自觉维护住宅区公用设施环境卫生等；　　
　　(二) 协助业主委员会和物业管理企业对该住宅区进行管理；
　　(三) 按月交纳住宅区管理服务费；　　
　　(四) 法律法规、规章和业主公约规定的其他义务。　　
　　第六条 住宅区已交付使用且入住率达到50％以上的，房地产开发单位应当及时告知物业管理主管部门，物业管理主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、房地产开发单位召开第一次业主大会，选举产生业主委员会。　　
　　第七条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会每年至少召开一次，由业主委员会按规定负责召集。业主委员会对业主大会负责并报告工作，行使相应职权。　　
　　第八条 住宅区应制定业主公约。业主公约经业主大会批准后生效，并报物业管理主管部门备案。已生效的业主公约对住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。　　
　　本规定所称的业主公约，是指由业主承诺，对全体业主具有约束力，有关业主使用、维护和管理住宅区物业等方面权利义务的行为守则。　　
　　第九条 房地产开发单位应当在住宅区业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理。　　
　　住宅区业主委员会成立后，业主委员会应聘请物业管理企业，对住宅区实施物业管理。　　
　　第十条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，方可从事住宅区物业管理业务。　　
　　第十一条 物业管理企业根据物业委托管理合同管理下列事项：
　　(一) 房屋的管理、维修、养护；　　
　　(二) 消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护；　　
　　(三) 园林绿化；　　
　　(四) 环境卫生；　　
　　(五) 相关治安服务项目；
　　(六) 车辆行驶及存放；　　
　　(七) 物业委托管理合同规定的其他物业管理事项。　　
　　物业管理企业违反物业管理合同约定，使业主或非业主使用人造成损失的，应依法承担相应的民事法律责任。　　
　　第十二条 物业管理企业的权利：
　　(一) 根据住宅区物业委托管理合同，对住宅区实施物业管理；
　　(二) 根据住宅区物业委托管理合同和有关规定，收取管理服务费；
　　(三) 有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　(四) 要求业主委员会协助实施物业管理；　　
　　(五) 开展多种经营活动和有偿服务。　　
　　第十三条 物业管理企业的义务：　　
　　(一) 履行住宅区物业委托管理合同；　　
　　(二) 制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
　　(三) 接受业主委员会和业主的监督、检查；　　
　　(四) 发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；　　
　　(五) 接受物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处的监督、检查和指导。　
　　第十四条 物业管理实行招标投标制度。　　
　　物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
　　物业管理主管部门依法对物业管理招标投标活动实施监督。　　
　　第十五条 物业管理招标由业主委员会组织，可采用公开招标和邀请招标。　　
　　第十六条 投标单位应当是具有相应资质的物业管理企业。　　
　　任何单位和个人不得违法限制或排斥具备相应资质的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。　
　　第十七条 中标单位确定后，招标单位应当向中标单位发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的单位。　　
　　招标单位和中标单位应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标单位的投标文件订立书面合同，并报物业管理主管部门备案。　　
　　第十八条 住宅区经综合验收合格后，房地产开发单位应当向业主委员会办理移交手续，并提供下列住宅区工程建设资料：　　
　　(一) 住宅区规划图、竣工总平面图；
　　(二) 单体建筑、结构、设备竣工图；　　
　　(三) 地下管网竣工图；　　
　　(四) 其他有关资料。　　
　　第十九条 住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：　　
　　(一) 室内部分，由业主负责维修；　　
　　(二) 房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体公共部位、公用设施，由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从住宅公共部位、共用设施、设备维修基金中支出。　　
　　房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。
　　第二十条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化地、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等公用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从住宅公共部位、共用设施、设备维修基金中支出。　　
　　第二十一条 六安市住宅公共部位、共用设施、设备维修基金管理规定另行制定。
　　第二十二条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目，物业管理企业可以选聘专业公司承担。费用从住宅区管理服务费中支出。　
　　第二十三条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修，由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责，费用由养护、维修单位承担。　　
　　第二十四条 住宅区内禁止下列行为：　
　　(一) 擅自改变房屋的用途、结构和外貌；
　　(二) 占用楼梯、通道、屋面、平台、道路、场地、停车场、自行车房等堆放杂物或者进行违法建设；
　　(三) 损坏、占用绿化地；　
　　(四) 乱倒垃圾、乱扔杂物、乱泼污水；　　
　　(五) 堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
　　(六) 发生超过规定标准的噪音；　
　　(七) 随意停放自行车和机动车辆；
　　(八) 法律、法规和规章禁止的其他行为。　　
　　第二十五条 房地产开发单位移交住宅区时，应当向业主委员会提供住宅区物业管理用房，产权属国家所有。　
　　住宅区建筑面积在3万平方米以下的，按不低于30平方米面积的标准提供；在3万平方米以上的，按不低于50平方米面积的标准提供。
　　第二十六条 房地产开发单位移交住宅区时，应以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房，产权属业主委员会，由物业管理企业按物业委托管理合同经营。　　
　　前款规定的商业用房的购置费用从住宅公共部位共用设施维修基金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。　　
　　第二十七条 住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或非业主使用人收取，具体标准由市物价部门会同市物业管理主管部门根据物业管理企业提供的服务项目，以独立住宅区为单位核定。　　
　　未经市物价部门批准，物业管理企业不得擅自扩大住宅区管理服务费的收费范围和提高收费标准。　
　　第二十八条 住宅区各项物业管理服务费的收支帐目，有关管理单位或者使用单位每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的监督检查。　　
　　第二十九条 业主和非业主使用人违反《办法》规定，未按期交纳住宅区各项物业管理服务费的，物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳，并按规定加收滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。
　　第三十条 物业管理企业违反《办法》规定或者物业管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不善，造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施；情节严重的，由物业管理主管部门处1000—10000元的罚款，并可按规定降低或者注销其物业管理资质。　　
　　第三十一条 未取得物业管理资质等级证书，擅自承揽物业管理业务的，物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以2000—20000元的罚款，并责令停止对住宅区的物业管理。　　
　　第三十二条 违反本规定第二十四条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。　
　　第三十三条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员，徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　
　　第三十四条 住宅区建筑面积在1万平方米以下的物业管理，可参照本规定执行。　　
　　第三十五条 本规定具体应用中的问题，由市房地产主管部门负责解释。　　
　　第三十六条 本规定自发布之日起施行。


基层贪污贿赂犯罪的特点及其预防

李福利

摘要：贪污贿赂犯罪是侵害国家工作人员职务廉洁性的严重腐败行为，必须坚决予以铲除和预防。在基层，贪污贿赂犯罪呈现出一定的特点和规律，如贪污犯罪较为突出，“一把手”犯罪居多等；其发生的主观原因是涉案人员放松思想改造，享乐主义思想严重，客观原因是单位财务制度不健全、制约机制不建立，财务不公开，私设“小金库”；为减少和避免贪污贿赂犯罪，应采取加大惩处力度，加强宣传教育，健全财务制度，建立制约机制等预防措施。

贪污贿赂犯罪是国家工作人员利用职务上的便利实施的经济犯罪，主要包括贪污罪、受贿罪、挪用公款罪等，它是侵害国家工作人员职务廉洁性、损害党群干群关系、败坏党风的严重腐败行为，是侵入党和国家肌体的毒瘤，必须坚决予以铲除和预防。那么在基层，贪污贿赂犯罪有什么特点和规律，它的发生有什么原因及如何进行预防，笔者结合近几年从事基层反贪污贿赂工作的实践，谈一些体会和认识。
一、贪污贿赂犯罪的特点
从1999年3月到2004年9月，笔者所在的基层检察院共立案查处贪污贿赂案46件，其中贪污案27件，挪用公款案13件，受贿案6件。通过对这些案件进行综合分析研究，发现在基层单位，贪污贿赂犯罪呈现如下特点和规律：
1、贪污犯罪较为突出。在查处贪污贿赂案件中，贪污案为27件，占58.7%，说明在基层更容易发生贪污犯罪。基层单位直接从事具体的行政管理工作，有的单位执法人员直接从事各种规费的征收和管理，且一般情况下，基层单位的主要领导直接主管财务工作，这就使他们利用职务之便实施贪污成为可能。
2、“一把手”犯罪居多。在查处的贪污贿赂案件中，“一把手”犯罪案件为20件，占43.3%，远远高于副职和其他国家工作人员。目前，各单位普遍实行行政首长负责制，即“一把手”负责制，人权、财权、物权都集中掌握在“一把手”手中。有的“一把手”作风粗暴，大权独揽，一人说了算。特别是实行“一支笔财务审批制”，“一把手”绝对控制财权，加之财务不公开，缺乏有效的监督制约，给“一把手”贪污贿赂提供便利条件。如我们查处的县物价局原局长李某某贪污案（李被判处有期徒刑6年）、县冶炼厂原厂长范某某贪污案（范被判刑处有期徒刑1年）等等，均是“一把手”犯罪。
3、贪污犯罪的手段主要是采取私设“小金库”、收入不记帐、虚开发票和虚列支出。一是私设“小金库”，然后变着法儿贪污“小金库”款项。有的单位领导，无视法纪，私设“小金库”，明曰处理不合理开支，实则非法占有其中款项。如我们在立案查处县粮库原主任毕某某贪污案时，发现毕在任粮库主任期间，私设“小金库”数额达56万元之多，除了处理违规支出外，将其中的5.5万元非法占为己有，同时挪用公款2万元，毕被两罪并罚、判处有期徒刑5年。二是采取收入不记帐进行贪污，主要是一些行政执法人员，在征收规费过程中收费不开发票，或只打白条，将公款非法占为己有。三是采取虚开“大头票”贪污，即在单位需正常支出时，实际支出少而入帐报销多，将多余的款项非法占为己有。四是虚列支出贪污，即单位根本没有该项支出而伪造支出，开具假发票入帐冲出现金，非法占有。
4、挪用公款犯罪多为直接管理、经手单位现金的财务人员、业务员所为。财务人员直接管理单位现金，银行工作人员直接管理银行贷款或储户存款，企业业务员直接经手企业货款，他们有机会也有可能利用职务上的便利挪用公款。如县建行方庄分理处白庄代办所原所长陈某某（女）挪用公款41.7万元供他人进行营利活动，被判处有期徒刑7年；县石油公司业务科原副科长薛某某挪用公款5万元，被判处免于刑事处罚。
5、受贿犯罪依然存在，但更加隐蔽。从近几年立案查处的贪污贿赂案件来看，虽然受贿案占立案数的比例较小，仅占13%，但并不表明贿赂犯罪已经减少或消灭，恰恰相反，贿赂犯罪不仅没有减少且有上升趋势，贿赂行为在某些行业、某些部门、某些手握重权的人身上依然存在，只是形式更加隐蔽，手段更为狡猾，不易被人发现，不易被调查取证罢了。但“道高一尺，魔高一丈”，纸终究包不住火。近几年来我们查处的受贿案件逐年增多，腐败分子都受到了应有的惩罚。县土地局执法队原队长刘某某受贿2.5万元被判处有期徒刑2年，县环保局原局长常某某受贿2.9万元被判处有期徒刑3年。
二、贪污贿赂犯罪的原因
1、放松思想改造，拜金主义、享乐主义思想恶性膨胀是贪污贿赂犯罪的主观原因。从近几年查处的贪污贿赂案件来看，绝大多数涉案人员平时不注重政治学习，不关心政治，放松思想改造，世界观、人生观、价值观扭曲，拜金主义、享乐主义思想严重甚至恶性膨胀，信奉“有权不用、过期作废”，不思工作，不干工作，一门心思想着如何利用职权多捞钱财。有的甚至作风腐化，生活糜烂，沉醉于吃喝玩乐，打麻将搞赌博，养情人包“二奶”，缺少“经费”，便将罪恶之手伸向公款，不择手段地非法占有公共财物，贪污受贿，以身试法，走上违法犯罪的道路。
2、“一把手”独揽财政大权，财务不公开。一段时期以来，各单位普遍实行“一支笔财务审批制”，而这“一支笔”往往掌握在“一把手”手中。有的“一把手”认为，财政工作就是主管财政的“一把手”和财务人员之间的事，其他班子成员无权也不应该过问。重大财政问题不经班子集体研究，或虽经班子集体研究决定，但在实施过程中仍由“一把手”一人操纵，其他班子成员没有参与权和监督权。“一支笔审批”，财务不公开，甚至暗箱操作，成为“一把手”贪污腐败的温床。我们在查案过程中了解到，凡是涉及“一把手”贪污犯罪的，其他班子成员往往对财务收支情况包括大项开支不甚了解，更谈不上集体研究，民主管理。
3、财务制度不健全，制约机制不建立，给腐败分子以可乘之机。从查处的贪污、挪用公款案件来看，相当一部分单位，一方面财务管理制度不健全，或虽有较为完善的财务制度，但形同虚设，没有得到严格执行，真正落到实处。另一方面缺乏科学合理的财务管理制约机制。有的单位“一把手”可以随意从财务人员处取现金，甚至取大额现金连“白条”也不打，成了所谓的“良心帐”。有的单位会计、出纳“一肩挑”，会计既管帐又管现金，有时库存现金多达十几万元，为其利用职务挪用公款提供可能。
4、“小金库”是贪污贿赂犯罪的温床。中央纪委虽然三令五申禁止设立“小金库”，但仍有一些单位领导顶风违纪，秘密设立“小金库”，其目的不言自明，一是为了自己花钱方便，报销不合理甚至是违法的开支；二是为了拉关系行贿方便，准备行贿资金；三是为了直接非法占有“小金库”款项提供方便。在我们查处的贪污案件中有多起是犯罪分子直接非法占有“小金库”的款项。“小金库”的存在，为贪污贿赂提供了现实的物质基础，成为腐败分子犯罪的又一温床。
三、贪污贿赂犯罪的预防
1、加大查处贪污贿赂犯罪力度，严厉打击贪污贿赂犯罪。主要应做好以下工作：一是加大举报宣传力度，实施举报有功奖励制度，提高广大群众举报贪污贿赂犯罪的积极性，更有效地发现和揭露犯罪；二是加大查办贪污贿赂犯罪案件的力度，发现一起查处一起，公正执法、严格办案，无论涉及到哪一级干部都要一查到底，查清犯罪事实，固定犯罪证据，把案件办成铁案，使贪污贿赂犯罪分子无藏身之地；三是加大惩处贪污贿赂犯罪的力度，在犯罪事实清楚，证据确实充分的前提下，要依法从重从严处理，该判刑的判刑，该开除的开除，使一些想贪污受贿的人不敢贪污受贿，不敢越雷池一步，充分发挥出“打击”这一特殊预防的作用。
2、加强宣传教育，筑牢思想防线。针对当前一些干部特别是领导干部不注重政治学习，放松思想改造，拜金主义、享乐主义思想严重，法制观念淡薄的思想实际，以国家工作人员特别是“一把手”、执法人员、财务人员为对象，以树立正确的世界观、权力观，增强宗旨意识、法制意识为重点，以依法行政、廉洁奉公、遵纪守法为目标，广泛开展“三个代表”重要思想教育、理想信念教育、权力观教育、法制教育和典型案件警示教育等，使广大国家工作人员特别是领导干部坚定社会主义信念，筑牢拒腐防变的思想防线，坚持原则，分清是非，清正廉洁，依法办事。
3、健全财务管理制度，建立制约机制，落实监督措施。进一步建立财务管理制度，继续实行会计委派制，财务支出报帐制，收入申报制，建立健全财务人员岗位责任制。建立科学合理的制约机制，取消“一支笔财务审批制”，实行财务支出会签制，即由行政负责人、党委负责人（或纪委书记）、主管财政的副职、经办人等签字。大项支出必须经领导班子集体研究，支出后班子集体审核。进一步落实监督措施，实施“阳光工程”，真正实行财务公开。对财务收入和支出的依据、项目、金额，要一律向本单位本部门甚至向社会公开，接受来自内部、外部、上级、下级全方位的监督。严肃财经法纪，铲除腐败温床，严禁设立“小金库”，违者除没收“小金库”外，对“一把手”和直接责任人员（包括财务人员）视情节给予警告、降级、降职直至撤职等处分。
4、加强各专门监督部门的联系和合作，形成打击贪污贿赂犯罪的合力。在同级党委统一领导下，加强纪检、监察、检察（反贪部门）、公安（经侦部门）、审计等部门之间的联系和合作，每月召开一次联席会议，互相通报在反腐败特别是在查处（审计）违法违纪经济案件方面的工作情况，交流工作信息和经验。各部门既分工负责，各司其职，又密切协作，互相配合，形成对反腐败工作齐抓共管，合力打击贪污贿赂犯罪的态势 ，对贪污贿赂腐败分子该司法处理的依法处理，该党纪处分的依纪处分，该行政处罚的依规处罚，必将起到预防贪污贿赂犯罪的积极作用。
（作者系河南省修武县人民检察院反贪局局长）