山东省人大常委会


山东省城市房地产开发经营管理条例
山东省人大常委会


（1995年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产开发企业
第三章 房地产开发项目的确立与取得
第四章 房地产开发项目的建设
第五章 房地产经营
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产开发经营管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障城市规划和城市建设的顺利实施，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称房地产开发，是指城市人民政府将其确立的房地产开发项目，通过招标、拍卖或者协议方式确定给房地产开发经营企业（以下简称开发企业），由开发企业在依法取得使用权的国有土地上进行城市基础设施和房屋等建设的行为。
本条例所称房地产经营，是指开发企业将其开发的房地产依法转让给他人的行为。
第三条 在本省城市规划区内，从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，均应当遵守本条例。
自建自用、非经营性的房地产投资建设活动，不适用本条例。但本条例第二十六条的规定除外。
第四条 房地产开发必须坚持由城市人民政府总揽，以市场为导向，以项目带开发的方针，严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。
严格限制零星项目建设。
第五条 房地产开发，必须严格执行文物保护和风景名胜区管理等法律、法规，切实保护文物古迹、风景名胜和园林绿地。
第六条 房地产开发应当符合国家的产业政策，鼓励和扶持居民住宅的开发建设，严格控制建设高档房地产开发项目。

第七条 省人民政府建设行政主管部门主管全省的房地产开发经营管理工作。城市人民政府的城市房地产开发行政主管部门（以下简称开发主管部门）主管本辖区的房地产开发经营管理工作。
省和城市人民政府的计划、土地管理、工商行政等有关部门按照各自的职责分工，负责房地产开发经营管理的有关工作。


第二章 房地产开发企业
第八条 开发企业是以营利为目的，从事房地产开发经营的公司或者其他企业法人。
开发企业包括专营开发企业和单项开发企业。
第九条 设立专营开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于五百万元；
（二）有八名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和两名以上持有资格证书的专职会计人员。
第十条 设立单项开发企业，除应当符合有关法律、法规规定外，还应当具备下列条件：
（一）已按本条例规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之三十。
开发项目完成后，单项开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并应当按规定办理注销登记。
第十一条 房地产开发经营应当由依法设立并取得资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十二条 对本条例施行前已经设立的开发企业，由开发主管部门会同工商行政管理部门进行重新审查。凡是符合本条例规定的，予以保留；不符合本条例规定的，应当依法予以撤销。
第十三条 开发企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人都不得无偿占用或者压价购买开发企业投资开发的商品房，也不得向开发企业收取法律、法规规定之外的费用。

第三章 房地产开发项目的确立与取得
第十四条 开发主管部门应当根据国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划等，编制本行政区域的房地产开发发展规划，报同级人民政府批准后实施。
第十五条 开发主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项，并纳入固定资产投资计划。
第十六条 开发项目经批准立项后，开发主管部门应当会同有关部门对项目的用地方式、规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
开发项目的用地方式一般按下列规定确定：
（一）商品房用地通过出让方式供应；
（二）安居工程住房、微利房和城市基础设施、公用设施用地通过划拨方式供应。
第十七条 开发主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价和开发企业的确定方式，制定开发项目实施方案，报城市人民政府批准后，会同有关部门组织实施。
第十八条 商品房成片开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发区片内的基础设施的开发建设成本和有关非经营性配套公用设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）城市基础设施配套补助费；
（五）地段差价；
（六）法律、法规规定的其他费用。
商品房零星开发项目价款底价的构成，参照前款规定确定。
第十九条 开发项目价款中的综合开发费收取标准，大中城市按当地住宅平均造价的百分之四十至五十计收，其他城市按当地住宅平均造价的百分之三十至四十计收；综合开发管理费按综合开发费的百分之一至二计收。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国家和省人民政府规定的标准计收；没有规定的，按照城市人民政府规定的标准计收。
第二十条 安居工程住房、微利房开发项目价款底价构成及计收标准，按照国家和省人民政府有关规定执行。
第二十一条 土地使用权出让金由土地管理部门代收，按规定缴财政，纳入预算，实行计划管理，专款专用。开发项目价款中的其他各项费用由开发主管部门收取和代收，其管理和使用按有关规定执行。
土地管理部门和开发主管部门向开发企业收取土地使用权出让金和开发项目价款中的其他各项费用后，任何单位和个人都不得再向开发企业收取任何费用。
第二十二条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标、拍卖方式确定开发者。境内外的公司、企业及其他经济组织和个人，均可以申请参加开发项目的招标、拍卖活动。
不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。但开发者确定后，开发主管部门必须将开发者名称、开发项目及价款等予以公布。
非开发企业被确定为开发者后，应当依法到工商行政管理部门办理设立单项开发企业登记手续。
第二十三条 被确定为项目开发者的开发企业，与开发主管部门签订开发合同、交纳开发项目价款、领取开发项目手册和开发经营许可证后，即取得项目开发经营权。
开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到规划和土地管理等部门办理有关建设手续，申领建设用地规划许可证和建设用地批准书，并到计划部门办理登记备案手续。
开发企业未取得开发项目的证明文件而取得规划、土地等部门批准文件的，其批准文件无效。
第二十四条 开发合同应当包括下列内容：
（一）开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
（二）开工期限和建设进度；
（三）建设质量要求；
（四）基础设施和配套公用设施的建设要求及建成后的产权界定；
（五）拆迁补偿安置要求；
（六）开发主管部门应对开发项目提供的配套条件；
（七）开发项目价款及其交付方式；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第二十五条 以依法取得的国有土地使用权作价入股、合资合作或者自行开发经营房地产的，应当向开发主管部门提出申请，经批准后视同协议方式取得开发项目，并应当按本条例规定办理有关手续。
第二十六条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划部门立项后，建设单位应当向开发主管部门提出建设申请，经审查同意并按城市人民政府的规定交纳地段差价和城市基础设施配套补助费后，方可办理其他基本建设手续。
第二十七条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有的土地的，必须由城市人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有的土地上进行房地产开发经营活动。

第四章 房地产开发项目的建设
第二十八条 需要进行规划设计、拆迁安置、基础设施建设等前期工作的开发项目，应当由开发主管部门会同有关部门统一组织完成，也可以委托取得开发项目的开发企业自行完成。
开发区片内的经营性配套公用设施，由开发企业按规划要求投资建设，实行有偿转让。
开发区片内的大型基础设施、配套公用设施和开发区片外的配套基础设施应当由有关部门负责投资建设。
第二十九条 开发企业自行完成开发项目前期工作的，应当将项目的详细规划和拆迁安置方案报开发主管部门审查同意，并按有关规定办理批准手续后，方可申请开工。
第三十条 开发项目可以由开发企业自行开发，也可以由开发企业与其他投资者合资、合作开发。
第三十一条 开发企业必须按照开发合同规定的开工期限和进度进行项目的开发建设。未按期开工或者开发进度未达到开发合同要求的，除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，由开发主管部门责令其限期改正；逾期不改正的，无偿收回其项目开发经营权。但因不可抗力等造成动
工开发迟延的除外。因政府及政府部门的不当行为造成动工开发迟延的，应当追究有关负责人及其他责任人员的行政责任。
第三十二条 开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定报经原批准机关批准，并办理开发合同变更手续，调整开发项目价款。
第三十三条 开发主管部门应当采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位使用新技术、新设备和新材料，不断提高开发项目的建设质量。
开发项目的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范；单项工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十四条 开发项目竣工后，必须进行项目综合验收。成片开发项目的综合验收，由城市人民政府组织有关部门进行；零星开发项目的综合验收，由开发主管部门组织有关部门和单位进行。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；
（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）需要验收的其他事项。
开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。
第三十五条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第三十六条 经综合验收合格的成片开发项目，其有关的基础设施、配套公用设施等，由城市人民政府移交给有关部门和单位。开发项目的物业管理按国家和省有关规定执行。
第三十七条 开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者造成损失的，应当负责赔偿。
开发企业与勘测、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第三十八条 开发企业应当将开发项目建设过程中的主要事项和政府有关部门对开发经营活动的审查处理意见记录在开发项目手册中，并定期送开发主管部门验核。

第五章 房地产经营
第三十九条 开发企业转让其开发的房地产，应当符合下列条件：
（一）按照开发合同规定已经支付全部开发项目价款，并取得开发经营许可证；
（二）投入开发建设的资金达到投资总额的百分之二十五以上；
（三）法律、法规规定的其他条件。
房地产转让应当签订书面合同。转让合同应当报开发主管部门和房地产权属管理部门登记备案。
第四十条 开发企业转让开发项目，受让人继续进行房地产开发经营的，应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十一条 开发企业预售商品房，应当依法办理预售登记，领取商品房预售许可证。
开发企业预售商品房所得价款，必须专款用于开发项目建设，并按规定接受监督管理。
第四十二条 开发企业必须按照预售合同约定的期限和质量为预购者提供商品房。未按照合同约定提供的，预购者有权追回预购款和索赔损失。
第四十三条 开发企业向境外预售、销售商品房的，应当办理商品房外销许可手续。
第四十四条 开发企业预售、销售商品房或者通过广告等方式推销商品房时，必须出示预售许可证、开发经营许可证、土地使用证件或者标明其编号。
第四十五条 任何单位和个人均可购买开发企业预售、销售的商品房。但城市人民政府另有规定的除外。
第四十六条 商品房的价格，由开发企业与购买者根据市场供求情况协商确定；安居工程住房、微利房的价格按国家和省的有关规定执行。
第四十七条 预购的商品房可以依法转让和抵押。
第四十八条 预售、销售的商品房，购买者应当依法纳税和办理房地产权属登记。
对享受税费减免等优惠政策的房地产，房地产权属管理部门在办理权属登记时，应当将其减免部分折算为国家的投入，并依此确定国家所应占有的房地产权益。购买者转让该房地产时，应当向国家补缴减免的税费及其增值收益。
第四十九条 购买在城市规划区内集体所有的土地上开发建设的商品房的，其买卖行为无效，房地产权属管理部门不予办理权属登记。
对在城市规划区内集体所有的土地上已经开发建设的商品房，由城市规划、土地管理和房地产开发等行政主管部门按照有关法律、法规的规定处理。

第六章 法律责任
第五十条 对违反本条例的行为，法律、法规有明确规定的，按法律、法规的规定处罚；法律、法规未作规定的，按本条例的规定处罚。
第五十一条 违反本条例第十一条规定，未取得资质证书从事房地产开发经营或者开发企业超过其资质等级承担房地产开发项目的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十二条 违反本条例第二十三条第一款规定，开发企业未取得开发经营许可证，擅自进行房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止开发经营活动，没收违法所得，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十三条 违反本条例第二十六条规定，未经开发主管部门同意，擅自进行投资建设的，由开发主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，并可处以建设项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十四条 违反本条例第二十七条第二款规定，在城市规划区内集体所有的土地上从事房地产开发经营的，由开发主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以违法所得一倍的罚款。
第五十五条 违反本条例第三十二条规定，未经批准擅自变更规划设计和项目性质的，由城市规划行政主管部门责令其限期改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十六条 违反本条例第三十四条规定，开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由开发主管部门责令其限期改正，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。
第五十七条 违反本条例第四十条规定，开发企业将开发项目转让给其他开发企业未办理开发者变更手续的，由开发主管部门责令其限期补办手续，对转让人和受让人分别处以五万元以上十万元以下的罚款。
第五十八条 没有法律、法规依据，向开发企业收费的，开发企业有权拒绝，并由物价、财政等有关主管部门责令其限期退回；对收费单位的负责人和直接责任人员，按管理权限由监察机关或者有关主管部门根据情节轻重给予相应行政处分。
第五十九条 开发主管部门及其他有关部门的工作人员在确定项目开发者、竣工验收以及实施房地产开发经营管理等工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条 有关执法部门在实施罚没处罚时，必须使用财政部门统一印制的罚没票据。罚没收入缴同级财政。
第六十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以自收到处罚决定书之日起十五日内，向同级人民政府或者作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议；对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以自收到处罚决定书之日起十五日内直接
向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第六十二条 在城市规划区以外的其他国有土地上，从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，参照本条例执行。
第六十三条 本条例自公布之日起施行。1984年11月20日山东省第六届人民代表大会常务委员会第十次会议通过的《山东省城市建设综合开发暂行办法》同时废止。



1995年10月12日
海关总署


中华人民共和国海关总署令

第　161　号

　　《中华人民共和国海关进出境印刷品及音像制品监管办法》已于2007年2月14日经署务会议审议通过，现予公布，自2007年6月1日起施行。1991年6月11日海关总署令第21号发布的《中华人民共和国海关对个人携带和邮寄印刷品及音像制品进出境管理规定》同时废止。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　署　长　 牟新生
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年四月十八日



中华人民共和国海关进出境印刷品及音像制品监管办法

第一条　为了规范海关对进出境印刷品及音像制品的监管，根据《中华人民共和国海关法》（以下简称《海关法》）及其他有关法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条　本办法适用于海关对运输、携带、邮寄进出境的印刷品及音像制品的监管。
进出境摄影底片、纸型、绘画、剪贴、手稿、手抄本、复印件及其他含有文字、图像、符号等内容的货物、物品的，海关按照本办法有关进出境印刷品的监管规定进行监管。
进出境载有图文声像信息的磁、光、电存储介质的，海关按照本办法有关进出境音像制品的监管规定进行监管。
第三条　进出境印刷品及音像制品的收发货人、所有人及其代理人，应当依法如实向海关申报，并且接受海关监管。
第四条　载有下列内容之一的印刷品及音像制品，禁止进境：
（一）反对宪法确定的基本原则的；
（二）危害国家统一、主权和领土完整的；
（三）危害国家安全或者损害国家荣誉和利益的；
（四）攻击中国共产党，诋毁中华人民共和国政府的；
（五）煽动民族仇恨、民族歧视，破坏民族团结，或者侵害民族风俗、习惯的；
（六）宣扬邪教、迷信的；
（七）扰乱社会秩序，破坏社会稳定的；
（八）宣扬淫秽、赌博、暴力或者教唆犯罪的；
（九）侮辱或者诽谤他人，侵害他人合法权益的；
（十）危害社会公德或者民族优秀文化传统的；
（十一）国家主管部门认定禁止进境的；
（十二）法律、行政法规和国家规定禁止的其他内容。
第五条　载有下列内容之一的印刷品及音像制品，禁止出境：
（一）本办法第四条所列内容；
（二）涉及国家秘密的；
（三）国家主管部门认定禁止出境的。
第六条　印刷品及音像制品进出境，海关难以确定是否载有本办法第四条、第五条规定内容的，依据国务院有关行政主管部门或者其指定的专门机构的审查、鉴定结论予以处理。
第七条　个人自用进境印刷品及音像制品在下列规定数量以内的，海关予以免税验放：
（一）单行本发行的图书、报纸、期刊类出版物每人每次10册（份）以下；
（二）单碟（盘）发行的音像制品每人每次20盘以下；
（三）成套发行的图书类出版物，每人每次3套以下；
（四）成套发行的音像制品，每人每次3套以下。
第八条　超出本办法第七条规定的数量，但是仍在合理数量以内的个人自用进境印刷品及音像制品，不属于本办法第九条规定情形的，海关应当按照《中华人民共和国进出口关税条例》有关进境物品进口税的征收规定对超出规定数量的部分予以征税放行。
第九条　有下列情形之一的，海关对全部进境印刷品及音像制品按照进口货物依法办理相关手续：
（一）个人携带、邮寄单行本发行的图书、报纸、期刊类出版物进境，每人每次超过50册（份）的；
（二）个人携带、邮寄单碟（盘）发行的音像制品进境，每人每次超过100盘的；
（三）个人携带、邮寄成套发行的图书类出版物进境，每人每次超过10套的；
（四）个人携带、邮寄成套发行的音像制品进境，每人每次超过10套的；
（五）其他构成货物特征的。
有前款所列情形的，进境印刷品及音像制品的收发货人、所有人及其代理人可以依法申请退运其进境印刷品及音像制品。
第十条　个人携带、邮寄进境的宗教类印刷品及音像制品在自用、合理数量范围内的，准予进境。
超出个人自用、合理数量进境或者以其他方式进口的宗教类印刷品及音像制品，海关凭国家宗教事务局、其委托的省级政府宗教事务管理部门或者国务院其他行政主管部门出具的证明予以征税验放。无相关证明的，海关按照《中华人民共和国海关行政处罚实施条例》（以下简称《实施条例》）的有关规定予以处理。
散发性宗教类印刷品及音像制品，禁止进境。
第十一条　印刷品及音像制品的进口业务，由国务院有关行政主管部门批准或者指定经营。未经批准或者指定，任何单位或者个人不得经营印刷品及音像制品进口业务。
其他单位或者个人进口印刷品及音像制品，应当委托国务院相关行政主管部门指定的进口经营单位向海关办理进口手续。
第十二条　除国家另有规定外，进口报纸、期刊、图书类印刷品，经营单位应当持国务院新闻出版行政主管部门的进口批准文件、目录清单、有关报关单证及其他需要提供的文件向海关办理进口手续。
第十三条　进口音像制品成品或者用于出版的音像制品母带（盘）、样带（盘），经营单位应当持《中华人民共和国文化部进口音像制品批准单》（以下简称《批准单》）、有关报关单证及其他需要提供的文件向海关办理进口手续。
第十四条　非经营音像制品性质的单位进口用于本单位宣传、培训及广告等目的的音像制品，应当按照海关的要求交验《批准单》、合同、有关报关单证及其他需要提供的文件；数量总计在200盘以下的，可以免领《批准单》。
第十五条　随机器设备同时进口，以及进口后随机器设备复出口的记录操作系统、设备说明、专用软件等内容的印刷品及音像制品进口时，进口单位应当按照海关的要求交验合同、发票、有关报关单证及其他需要提供的文件，但是可以免领《批准单》等批准文件。
第十六条　境外赠送进口的印刷品及音像制品，受赠单位应当向海关提交赠送方出具的赠送函和受赠单位的接受证明及有关清单。
接受境外赠送的印刷品超过100册或者音像制品超过200盘的，受赠单位除向海关提交上述单证外，还应当提交国务院有关行政主管部门的批准文件。
第十七条　出口印刷品及音像制品，相关单位应当依照有关法律、法规的规定，向海关办理出口手续。
第十八条　用于展览、展示的印刷品及音像制品进出境，主办或者参展单位应当按照国家有关规定向海关办理暂时进出境手续。
第十九条　运输、携带、邮寄国家禁止进出境的印刷品及音像制品进出境，如实向海关申报的，予以收缴，或者责令退回，或者在海关监管下予以销毁或者进行技术处理。
运输、携带、邮寄国家限制进出境的印刷品及音像制品进出境，如实向海关申报，但是不能提交许可证件的，予以退运。
第二十条　下列进出境印刷品及音像制品，由海关按照放弃货物、物品依法予以处理：
（一）收货人、货物所有人、进出境印刷品及音像制品所有人声明放弃的；
（二）在海关规定期限内未办理海关手续或者无人认领的；
（三）无法投递又无法退回的。
第二十一条　违反本办法，构成走私行为、违反海关监管规定行为或者其他违反《海关法》行为的，由海关依照《海关法》和《实施条例》的有关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条　进入保税区、出口加工区及其他海关特殊监管区域和保税监管场所的印刷品及音像制品的通关手续，依照有关规定办理。
第二十三条　享有外交特权和豁免的外国驻中国使馆、领馆及人员，联合国及其专门机构以及其他与中国政府签有协议的国际组织驻中国代表机构及人员进出境印刷品及音像制品，依照有关规定办理。
第二十四条　各类境外企业或者组织在境内常设代表机构或者办事处（不包括外国人员子女学校）及各类非居民长期旅客、留学回国人员、短期多次往返旅客进出境公用或者自用印刷品及音像制品数量的核定和通关手续，依照有关规定办理。
第二十五条　本办法下列用语的含义：
印刷品，是指通过将图像或者文字原稿制为印版，在纸张或者其他常用材料上翻印的内容相同的复制品。
音像制品，是指载有内容的唱片、录音带、录像带、激光视盘、激光唱盘等。
散发性宗教类印刷品及音像制品，是指运输、携带、邮寄进境，不属于自用、合理数量范围并且具有明显传播特征，违反国家宗教事务法规及有关政策的印刷品及音像制品。
以下，包括本数在内。
第二十六条　本办法由海关总署负责解释。
第二十七条　本办法自2007年6月1日起施行。1991年6月11日海关总署令第21号发布的《中华人民共和国海关对个人携带和邮寄印刷品及音像制品进出境管理规定》同时废止。