物业服务收费管理办法
国家发展和改革委员会 建设部
国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知
发改价格[2003]1864号
各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：
为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。
附：《物业服务收费管理办法》
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年十一月十三日
附：
物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
农业部办公厅、国家安全监管总局办公厅关于深入开展“文明渔港”创建活动的通知
农业部办公厅 国家安全生产监督管理总局办公厅
农业部办公厅、国家安全监管总局办公厅关于深入开展“文明渔港”创建活动的通知
为进一步提高渔港管理和服务水平，促进渔业安全生产和可持续发展，农业部、国家安全监管总局决定联合组织开展“文明渔港”创建活动，2012年组织第二批“全国文明渔港”考核评定工作。现将有关事项通知如下：
一、深刻认识“文明渔港”创建活动的重要意义
自2009年以来，农业部组织开展了“文明渔港”创建活动，并于2011年会同国家安全监管总局组织开展了“平安渔业示范县”创建活动，取得了积极成效。渔港是渔业安全生产管理的重要依托，县（市、区）是渔业安全生产管理的关键环节。开展“两个创建”活动，目的就是要加强基层基础建设，创新工作机制和工作方式，促进安全生产责任制的落实，保障渔业持续稳定健康发展。
实践证明，开展“文明渔港”创建活动是加强渔港管理工作、提高渔港管理和服务水平的重要措施，是推进“平安渔业”建设、保障渔业安全生产的有力抓手。国务院办公厅印发的《安全生产“十二五”规划》（国办发[2011]47号）明确将“两个创建”列为重要工作内容。各级渔业、安全监管部门要按照《安全生产“十二五”规划》和《国务院办公厅关于加强渔业安全生产工作的通知》（国办发〔2008〕113号）要求，将“文明渔港”与“平安渔业示范县”创建活动作为渔业安全管理工作的重要任务，充分调动地方各级政府及其渔业、安全监管部门和渔港监督管理机构、渔港经营单位的积极性，推动各地加大渔港建设和维护力度，加强渔港监督和渔业安全生产管理，充分发挥渔港在防灾减灾和渔区经济社会发展方面的辐射带动作用。
二、进一步广泛深入开展“文明渔港”创建活动
各级渔业、安全监管部门要组织有关渔港监督管理机构、经营管理单位，按照“制度健全、运行安全、管理规范、环境整洁、服务优良”的总体要求，广泛开展“文明渔港”创建活动，将创建活动不断引向深入。
（一）切实加强创建活动组织领导。各级渔业、安全监管部门要积极向当地政府汇报，切实加强对文明渔港创建活动的组织领导，将创建活动纳入工作考核内容。把“文明渔港”创建活动作为全面提升渔港建设和管理水平、不断提高渔港监督管理和渔业安全管理能力的重要手段，明确创建活动领导和工作机构，认真制定本地区创建活动工作方案，形成“政府领导、部门负责、分工协作、责任落实”的工作机制，切实加强文明渔港创建活动的组织领导。
（二）切实广泛深入开展创建活动。全面动员、广泛参与、深入创建、务求实效，进一步扩大参与度和影响面。凡农业部公布的本行政区域内所有渔港均要开展创建活动。按照创建活动总体要求，逐条逐项对照检查，从硬件和软件两个方面，找差距查不足，补短板改落后，进一步夯实基础、强化管理、改善服务，切实落实创建活动各项要求，务求取得提高管理和服务水平的实际成效。各地要通过全面开展创建活动，创建一批“省级文明渔港”，并在此基础上推荐参加“全国文明渔港”考评。
（三）切实抓出基层基础工作成效。在基层政府领导下，各有关部门组织生产经营单位，加强基层基础工作，落实安全生产责任，确保创建活动实际成效。进一步创新活动内容和方式，将“文明渔港”创建与“平安渔业示范县”创建活动紧密结合，今后“平安渔业示范县”考评将把“文明渔港”创建情况作为重要因素，保持创建活动的先进性和广泛性。进一步争取渔港建设维护和管理投入，加强渔港监督管理机构建设，确保创建工作持续深入开展，切实提高我国渔港管理和渔业安全生产水平。
三、组织做好第二批“全国文明渔港”推荐和考评工作
2012年下半年，农业部、国家安全监管总局将联合组织“全国文明渔港”考核评定工作，公布第二批“全国文明渔港”。各省（区、市）渔业、安全监管部门要按照本通知要求指导渔港所在地基层政府及渔业、安全监管部门和渔港监督管理机构、经营管理单位开展创建活动，组织做好“全国文明渔港”申报、初评和推荐工作。
（一）推荐和考评程序
1.申报。2012年6月1日至8月30日为申报阶段。由渔港所在地的县级以上渔业、安全监管部门组织渔港有关单位进行申报，完成所需申报材料的准备工作，并逐级上报至各省（区、市）渔业、安全监管部门。
2.初评。2012年9月1—30日为初评阶段。由省（区、市）渔业、安全监管部门组织对本辖区申报渔港进行审核和初评，对初评总分达到130分以上的，按照本省（区、市）渔港数量比例推荐（渔港数量在100座以上的，推荐不超过5个；100座以下的，推荐不超过3个），于9月30日前将有关推荐申报材料报农业部。
3.复核。2012年10月1日至11月15日为复核阶段。农业部、国家安全监管总局将根据各地申报的文明渔港情况，组织有关管理人员和专家开展审查和复核工作。复核工作将以申报材料为基本依据，采取书面评审与实地考察相结合的方式进行。
4.公示公布。农业部会同国家安全监管总局将考核结果在全国范围内公示后，联合公布获得“全国文明渔港”称号的渔港名单。
5.关于第一批“全国文明渔港”。获得第一批“全国文明渔港”称号的渔港不重新申报，由省（区、市）渔业、安全监管部门在初评阶段按照最新标准进行复评，并提出复评意见，与推荐材料一并报送农业部。农业部、国家安全监管总局结合复核工作安排进行抽查。对工作严重滑坡、群众意见大，或者出现重大安全生产责任事故，不符合考评标准的，将撤销其“全国文明渔港”称号。
（二）有关要求
1.纳入本次考评范围的为经农业部公布、按照要求认真开展文明渔港创建工作、符合文明渔港条件的沿海渔港，暂不包括内陆渔港。考核内容主要包括渔港基本条件、体制机制建设、监督管理、安全生产、环境保护、服务保障等方面。
2. “全国文明渔港”申报材料包括：“全国文明渔港”申报表（附件1）；“全国文明渔港”申报综合材料（渔港基本情况，包括渔港建设、制度建设、监督管理、经营服务、环境卫生、安全管理等方面情况，以及“文明渔港”创建工作开展情况等，附渔港图和渔港港章）；有关渔港概况的摄像、摄影资料及图片资料等；“全国文明渔港”考核表（附件2）。
各级渔业、安全监管部门要进一步加强领导，广泛动员，高度重视并积极组织开展“文明渔港”创建活动，认真做好“全国文明渔港”考评工作。通过文明渔港创建和考评，切实加强渔港建设和管理工作，为保障渔业安全生产、促进现代渔业建设作出积极贡献。
附件：1.“全国文明渔港”申报表
http://www.moa.gov.cn/govpublic/YYJ/201205/t20120515_2625969.htm
2.“全国文明渔港”考核表
http://www.moa.gov.cn/govpublic/YYJ/201205/t20120515_2625969.htm
二○一二年五月三日
附件：
农办渔〔2012〕51号.ceb
附件1全国文明渔港申报表201204.xls
关于深入开展文明渔港创建活动的通知201204附件2标准.doc
http://www.moa.gov.cn/govpublic/YYJ/201205/t20120515_2625969.htm