资阳城市规划区商品住房开发项目配建保障性住房管理办法(试行)

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资阳城市规划区商品住房开发项目配建保障性住房管理办法(试行)

四川省资阳市人民政府办公室


资阳市人民政府办公室关于转发《资阳城市规划区商品住房开发项目配建保障性住房管理办法(试行)》的通知

资府办函〔2010〕281号


雁江区人民政府,开发区管委会,市级有关部门:

  经市政府同意,现将市住房和城乡规划建设局、市发改委、市财政局、市国土资源局《资阳城市规划区商品住房开发项目配建保障性住房管理办法(试行)》转发你们,请认真贯彻执行。


   二○一○年十二月三十日

  

  资阳城市规划区商品住房开发项目配建保障性住房管理办法(试行)

  市住房和城乡规划建设局 市发改委

  市财政局 市国土资源局

  (二○一○年十二月)

  第一条 为规范资阳城市规划区保障性住房建设,妥善解决中低收入住房家庭的住房需求,根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、四川省人民政府《关于加快发展公共租赁住房的通知》(川府发〔2010〕26号)、《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)等相关文件的规定,结合资阳实际,制定本试行办法。

  第二条 本试行办法所称保障性住房,是指廉租住房、公共租赁住房、限价商品房和经济适用住房等具有保障性质的政策性住房。

  本试行办法所称配建,是指将保障性住房建设纳入拟出让国有土地规划、拍卖条件,与商品房项目同步备案(立项)、同步设计、优先建设、优先验收,廉租房按土地拍卖时以成本核定方式确定的价格由政府收回,其他保障性住房由投资人按本试行办法的规定进行管理经营的保障性住房建设方式。

  第三条 市住房和城乡规划建设局负责保障性住房的规划和建设管理工作。

  市住房保障管理办公室具体负责分解下达全市住房保障任务和对住房保障任务完成情况进行统计、上报、监督和检查。

  市监察局、市政府目标督查办负责对保障性住房的建设活动进行监督检查并纳入政府目标考核。

  雁江区人民政府、市发改委、市国土资源局、市财政局、市规划局等按照职责分工,负责保障性住房建设相关工作。

  第四条 保障性住房建设坚持统筹规划、合理布局、综合开发、配套建设和大分散、小集中的原则。

  同一商品房开发项目中配建的保障性住房应按整幢或整单元的方式集中建设,不得分散建设。

  第五条 保障性住房按商品住房开发项目面积5%的比例配建,其中:廉租住房不得低于配建保障性住房的20%,限价商品房或经济适用住房不得低于配建保障性住房的30%,公共租赁住房不得低于配建保障性住房的35%。上述几种保障性住房的具体分配比例,可根据年度省下达的目标任务调整。

  第六条 单套廉租住房的套型建筑面积应控制在50平方米以内,最低不得少于30平方米;单套公共租赁住房的套型建筑面积应控制在60平方米以内;单套限价商品房的套型建筑面积应控制在80平方米左右;单套经济适用住房的套型建筑面积应控制在60平方米左右。

  保障性住房的设计应在面积控制标准范围内合理布局,功能齐全,满足住房对采光、隔声、节能、通风和公共卫生的要求。

  第七条 配建的廉租住房应当进行简装,达到入住即可使用条件,即卧室、厨房、卫生间等配套设施齐全,门窗安装到位,水、电、气、有线电视、通讯等设施设备安装到位。配建的公共租赁住房可根据市场需求进行简装。保障性住房室外装饰应与同一开发项目商品房一致。

  保障性住房设计方案及图纸(包括室内简装)应经市住房保障管理办公室同意后方可实施,并作为验收的依据。

  第八条 保障性住房建设项目中的廉租住房、经济适用住房用地实行划拨供应;公共租赁住房和限价商品房建设用地采用出让方式供地。

  保障性住房用地面积包括保障性住房建设实际占地面积和共用部位、共用设施设备等分摊的用地面积。

  第九条 市规划局在出具地块的规划设计条件时,应会同市住房保障管理办公室明确该地块配建保障性住房的总建筑面积、廉租住房面积,以及建成后的廉租住房由政府收回、其它保障性住房由投资人按国家规定自行管理经营等事项;在规划方案审查、工程规划许可时,按本试行办法的规定将配建保障性住房的落实情况纳入审查内容,写入规划批复文件。

  对于项目较小,配建的廉租房不能按整单元建设的或不宜建设的,市规划局在出具土地规划设计条件时应明确由开发建设单位购买符合条件的房屋作为廉租住房。

  第十条 市国土资源局在商品住房项目建设用地拍卖出让供地前,应会同市住房保障管理办公室将配建保障性住房的总面积、建设时限以及廉租住房面积、建设标准、建设成本、政府按确定的成本价收回等事项按规划要求纳入土地拍卖文本并书面告知竞买人。其配建廉租住房建设成本按每平方米1500元确定。

  市国土资源局在与土地竞得者签订《国有土地使用权出让合同》时,应在合同中明确约定配建保障性住房面积、建设时限、建设标准、保障性住房优先建设以及廉租住房配建面积、标准、建设成本、建成后的廉租住房政府按确定的成本价收回等具体事宜。在核发的《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》以及《建设用地使用权证书》中,注明配建保障性住房的土地使用性质(划拨、出让)、应分摊的占地面积等事项。

  第十一条 发改部门在项目备案(立项)审查时,应将保障性住房建设的相关内容列入项目核准批复文件,凡未将《国有土地使用权出让合同》中约定的保障性住房建设相关内容列入项目备案(立项)审查内容或不相符的,依法不予批复。

  第十二条 市住房和城乡规划建设局在核发《建筑工程施工许可证》、竣工验收备案时,应审核项目是否按要求配建保障性住房。未按《国有土地使用权出让合同》和立项批复文件要求配建保障性住房的,依法不予施工许可、不予竣工备案。

  第十三条 市房管局在核发《商品房预销售许可证》时,应对配建保障性住房的情况进行审查,并登记备案,在商品房预售网上备案系统中对配建的保障性住房房源数据作单独处理。凡未按《国有土地使用权出让合同》和立项批复文件要求配建保障性住房的依法不予商品房预售许可。

  第十四条 配建的保障性住房应通过市住房保障管理办公室的验收。验收实行分户验收,验收不合格的,不得交付使用。

  第十五条 土地拍卖价款全额缴入财政,其配建的廉租住房经验收合格后,由财政按土地拍卖时确定的成本价在该地块土地收益中安排支付建设费用。

  第十六条 配建的廉租住房产权属市政府所有,建成后由市政府按确定的成本价收回。廉租住房租金收入专项用于廉租住房的管理和维护,不得挪作它用。

  配建的公共租赁住房产权属投资人所有,按市政府颁布的相关规定进行配租,市房管局在颁发的房屋所有权证书上,应载明“公共租赁住房”。

  配建限价商品房销售办法另行制定。

  配建的经济适用住房按《资阳市经济适用住房销售管理暂行办法》进行销售。

  第十七条 配建的保障性住房纳入保障性住房所在开发项目小区物业管理,实施统一的物业管理服务,保障对象应自觉接受管理。廉租住房的物业服务费用减半收取。

  第十八条 商品住房开发项目中配建的廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房,可按其住房建筑面积占总建筑面积的比例依法免征开发商应缴纳的城镇土地使用税、印花税,免收行政事业性收费和政府性基金。

  第十九条 市监察局、市政府目标办要及时对保障性住房建设工作中执行不力的部门和工作人员进行督办、处理。

  第二十条 房地产开发企业未按土地出让时约定的保障性住房配建的面积、建设时限等事项建成交付使用的,由市国土资源局依法追究开发企业的违约责任。

  第二十一条 本试行办法自发布之日起施行,有效期2年。

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杭州市人民代表大会常务委员会关于修改《杭州市城市供水管理条例》的决定

浙江省杭州市人大常委会


杭州市人民代表大会常务委员会关于修改《杭州市城市供水管理条例》的决定

(2010年8月25日杭州市第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议审议通过 2010年11月25日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准)


  杭州市第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议决定对《杭州市城市供水管理条例》作如下修改:

  一、第十一条修改为:“饮用水源保护区的划定,按照有关法律法规的规定执行。”

  二、删除第十二条第一款。

  三、第十六条修改为:“城市公共供水工程和自建设施供水工程的新建、改建、扩建,应当按照城市供水专项规划及其年度建设计划实施。

  “深度净化管道供水工程的建设,应经城市供水行政主管部门审核同意后方可建设。

  “用户用水设施工程的建设,必须符合国家规定的技术要求,设计方案应征求城市公共供水企业意见后方可建设。

  “城市公共供水工程建设的资金筹措,除政府投资外,可以采取融资、吸引外资和股份制等办法。”

  四、将第三十条、第三十一条中的“物业管理部门”修改为“物业服务企业。”

  五、第三十二条修改为:“用户用水设施的清洗、消毒应由专业清洗单位进行。”

  六、删除第三十三条。

  七、第三十八条修改为:“自建设施供水管网系统不得与城市公共供水管网系统连接,确需连接时,应经城市公共供水企业同意。

  “禁止将产生或者使用有毒、有害物质单位的生产用水管网系统及设备与城市公共供水管网系统作直接连接。”

  八、第四十条修改为:“用户应当按期缴纳水费。用户对水表计量有异议的,可提出验表申请,并按验表结果核收水费。用户逾期不缴纳水费的,应当按照约定支付违约金。用户无正当理由或特殊原因连续两次不缴纳水费,经城市供水企业催交无效的,可以按照国家有关规定的程序停止供水。用户缴纳所欠水费后,供水企业应当及时恢复供水。”

  九、第五十一条第一项修改为:“危害供水设施安全,情节轻微的,处以五百元以上五千元以下的罚款”。

  第二项修改为:“阻挠、干扰供水设施抢修工作的,处以二百元以上五千元以下的罚款”。

  第五项修改为:“盗用城市公共供水的,除应补交水费外,可并处一千元以上一万元以下的罚款”。

  十、第五十二条修改为:“违反本条例规定,有下列行为之一的,由城市供水行政主管部门责令其停止违法行为、限期改正,并处以五百元以上三万元以下的罚款:

  “(一)新建、改建、扩建的工程项目未按规定建设配套节约用水设施,或配套节约用水设施未经验收合格而将主体工程项目投入使用的;

  “(二)城市公共供水工程未经验收合格投入使用的;

  “(三)使用不符合标准的输水管材和设备的;

  “(四)损坏公共供水设施或者危害供水设施安全造成严重后果的;

  “(五)涉及供水设施的建设工程施工,未按规定的技术标准和规范施工或未按规定采取相应的保护措施的;

  “(六)擅自改装、迁移或拆除公共供水设施的;

  “(七)将产生或者使用有毒、有害物质单位的生产用水管网系统及设备与城市公共供水管网系统作直接连接的。”

  十一、第五十三条修改为:“有本条例第五十一条第三、五、六项、第五十二条第六、七项行为之一,情节严重的,城市供水行政主管部门报经市人民政府批准后,可以停止供水。对直接责任人员,由有关部门按规定权限给予行政处分。”

  此外,根据本决定对条文顺序作相应调整。

  本决定自公布之日起施行。




叶林 中国人民大学法学院 教授


对于商业登记或商事登记的性质,存在通常解释和功能解释两个分析角度。在通常意义上,商业登记是指申请人依法向登记机关提出申请,登记机关审查合格后,将登记事项记载于商业登记册并使之产生特定法律效力的活动。由此而来,狭义上的商业登记仅指登记机关办理登记事项的活动,体现了登记机关和登记申请人之间的关系,带有比较浓厚的公法色彩。在广义上,商业登记分为申报、登记和公告三个主要步骤。提出登记申报是申请人的自愿行为,登记机关办理商业登记带有管理色彩,发布登记事项公告是登记机关的行为,却主要是为了向社会公众告知商业登记的真实状况。在功能意义上,商业登记有确认或创设主体的资格,其主要作用却是通过公开企业及其营业的真实状况,维持企业的信用,保证相对人以及社会公众利益,从而体现出鲜明的私法属性。

一、对我国现行商业登记法的评价

我国已制定了《企业法人登记管理条例》、《公司登记管理条例》、《合伙企业登记管理办法》、《个人独资企业登记管理办法》以及相关配套法规和解释,形成了以多个单项立法构成的商业登记法框架体系。从内容来看,这些行政法规和规章主要规定了登记机关的职权、登记程序和处罚规则等,几乎完全没有反映相关的私法内容,带有明显的公法性质。我国商业登记法形成如此公法色彩,主要原因为:

(一)历史原因

在计划经济时期,我国除少数个体劳动者外,主要工商业活动皆由国有和集体经济组织承担,私人开展工商业被禁止,公众几乎完全依附于政府机关或公有经济单位。1981年允许发展个体经济,打破了私人从事工商业的禁区,私人开展工商业逐渐成为常态。然而,在从禁止到放松的过程中,我国采用了逐步放权的做法,政府将商业登记作为国家管理工商业的重要手段,强化了工商业与商业登记之间的密切关系。

(二)商业登记实践

在办理商业登记的长期实践中,登记机关已形成了多种行之有效的登记规则,涉及商业登记管辖权、登记事项和登记文件、审查事项和审查方法、违反登记规则的处罚规则等方面。我国现有商业登记法正是从登记机关长期采用的操作规则发展而来的,换言之,它是以商业登记法形式表达的行政登记程序。这种程序主要反映了登记申请人和登记机关之间的关系,搭建在登记操作规则基础上的商业登记法,保持了公法规范的特征。

(三)现有法律依据

我国学者普遍将商业登记纳入行政许可范畴。《行政许可法》第十二条规定,企业或者其他组织的设立等需要确定主体资格的事项,可以设定行政许可。该法条没有说明企业是否包含个体工商户,也没有言明“可以设定”的具体范围和措施,更没有规定企业变更或撤销登记是否属于行政许可。因为该法条的文义相对模糊,学者和实务界普遍认为商业登记带有行政许可的性质。正因如此,投资者无论申请成立个人独资或合伙企业,还是申请成立公司,无论投资者申请登记的营业类别如何,都必须办理商业登记。这种法律现状既源于学术界的通常认识,又强化了商业登记乃行政许可的通常认识。

过分强调商业登记法的公法性质,忽视其私法属性带来了诸多现实问题。如登记机关在商业登记中发挥何种作用,如何提升商业登记的准确性并减少商业登记中的造假行为,商业登记具有哪些主要功能,登记事项的公示效力如何体现,登记事项和登记辅助文件在法律效力上有无差别,社会公众是否有权查阅商业登记信息?对于上述问题,现行商业登记法没有提出有效解决方案,从而进一步导致在实践中经常出现内容相左的判决。笔者认为,只有正确理解商业登记的法律性质,才能发现我国商业登记法存在的问题,逐渐建立适合我国市场经济特点的商业登记制度。

二、商业登记的私法属性

在商业登记的属性上,多数学者认为商业登记法属于公法或者行政法,少数学者认为商业登记法是单纯的私法规范,还有部分学者主张商业登记法兼具私法和公法的双重属性。其中,“公法论”是对我国商业登记法律现状的客观描述,却没有揭示商业登记法应有的实质内容;“私法论”观点深受国外商法理论的影响,却忽视了我国采用民商合一的私法体系的基本事实;“折中论”试图中和不同观点,却没有科学表达商业登记法的法律性质和功能。

笔者认为,商业登记法主要是私法规范,同时兼有部分公法规范。我国商业登记法过分偏重于公法属性,没有顾及商业登记法应有的私法属性。未来的商业登记法应在兼顾商业登记的公法属性基础上,高度关注其私法性质。

(一)商业登记的产生原因使然

商业登记法在产生初期,实行自愿公开原则。西方商业登记最初是从合伙企业制作合伙人名册的民间习惯发展而来的。在当时,从事独资经营无需办理商业登记,合伙企业只有将投资者名字写入合伙人名册后,投资者才取得合伙人的正式身份,否则,只能充当匿名投资者。通常认为,这种做法的目的在于表彰合伙企业的信用。在此之后,以无限责任形式组建的各种商业组织,普遍采用了民间登记做法。在现代公司出现后,公司法规定了公司成立的法定条件和程序,唯有符合法律规定的程序才能成立公司,股东才能依法享受有限责任的特殊利益。由此开始,商业登记逐渐从自愿登记发展为强制登记。只关注商业登记的公法属性、漠视商业登记的私法属性,与商业登记的发展史不合。

(二)商业登记的主体特征使然

申请人通常为企业的投资者,登记机关既可能是行政机关,也可能是特设机关或其他非行政机关。在大陆法系国家,商业登记机关通常是法院或裁判所,有时民间行业协会也负责办理商业登记;在英美法系国家,通常由商业登记处等特设机关办理商业登记,很少直接由政府机关负责商业登记。在民间行业组织办理商业登记的情况下,自然无法将商业登记视为行政登记;特设机构或法院负责办理商业登记,充其量属于公法上的登记,却无法归入行政登记。就此而言,不能得出商业登记必然是行政登记的结论。通常认为,商业登记制度的目的是实现商业信息登记的准确性、公布的广泛性以及提高商业登记的便利性,负责办理商业登记的机关必须是地域分布广泛、公信力较强的社会组织。我国工商行政管理机关遍布全国各地,与其他社会组织相比,更适合承担办理商业登记事务。然而,工商机关办理商业登记,在本质上为私法登记,在形式上却更像是登记机关的行政行为。

(三)商业登记的主要目的使然

商业登记的主要目的在于揭示商业组织之主体和营业的事实真相,使得相对人和社会公众放心地给予其信用,并使得商业组织可以有效地从事营业。商业登记应优先考虑信用功能,不应将商业登记与国家行政管理或征收税款等作用简单挂钩。境外早期采用的自愿公开方式,目的也在于通过揭示企业及其营业的真实情况,使交易相对人和社会公众放心地与之交易。现代商业登记增加了强制登记和信息公开,甚至要求上市公司承担严格的信息披露义务,目的同样在于保护交易相对人和社会公众的利益。就此而言,保持企业信用以及保护相对人和社会公众利益,是商业登记的主要目的。

(四)商业登记的法律地位使然

在民商分立国家,民法为私法一般法,商法为私法特别法,商法典通常专章或专编规定商事登记及其效力,这样,商业登记作为商法的重要组成部分,当然反映了商业登记法的私法或商法属性。民商合一国家没有商法典,却普遍制定了商业登记法。有关商业登记的规则要么写入民法或债法,比如《瑞士债务法》第四编规定的“商事登记、公司名称和商业账簿”;要么单独写入商业登记法,比如我国台湾地区专门制定的《商业登记法》。商业登记是各国私法中不可或缺的重要制度,私法界普遍认为,商业登记法是商事单行法,属于民事特别法,商业登记法没有规定之事项,应适用民法上一般之规定。将商业登记法归入商法或私法特别法,乃各国采用的普遍做法,无论采用民商合一或民商分立,莫不承认商业登记法的私法性质。

必须指出,商业登记虽是私法制度,各国立法者基于便利性的考虑,常在其中加入若干公法规范。即使在民商分立国家中,商法典也可规定登记机关的管辖权、登记机关的自由裁量权以及对于违反登记规则行为的处罚等。然而,在商业登记法中载入部分公法规范,目的是为了更好地发挥私法规范的作用,而不是改变商业登记法的私法属性。

三、更新我国商业登记法的立法思路

我国现行商业登记法呈现浓厚的公法色彩,过分强调国家对商业活动的管理,忽视商业登记在保护交易安全和社会公众利益方面的积极作用,这不能适应社会对商业登记的实际需求,立法机关应当积极加以改进。