论票据单纯交付转让的效力/董翠香

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 17:31:45   浏览:9177   来源:法律资料网
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  内容提要: 我国票据立法并未明确规定票据单纯交付的效力,理论界主流观点认为,票据只能通过背书方式转让,不能以单纯交付方式转让。传统票据法理论同时认可票据背书与单纯交付转让的效力,世界各国和地区票据立法均认可票据单纯交付的效力,我国司法实践也普遍承认票据单纯交付转让的效力。我国《票据法》应当明确规定票据转让方式及空白票据转让方式,承认票据单纯交付转让的效力。


票据属于典型的流通证券,流通是票据的第一要义,也是票据的生命所在。因此,促进流通是票据法的最高原则。[1]而票据流通的实现则需依赖票据的不断转让,票据权利的转让方式或手段因而成为票据法规范的重要内容。依据传统票据法理论,票据权利的转让方式包括两种,一为背书转让,二为单纯交付(或直接交付)转让。[2]在我国,票据权利可以通过背书方式转让,这一点在理论上与实践中均无异议。但是,票据权利能否通过单纯交付的方式转让,无论在理论界还是司法实践部门均存在争议,殊值探讨。

一、票据法理论上票据单纯交付转让的效力

一般认为,记名票据只能以背书方式转让,无记名票据则可以单纯交付方式转让,当然也可以背书方式转让,单纯交付与背书均能产生票据权利转让的法律效力。

所谓以背书方式转让票据权利,是指票据持票人以转让票据权利为目的,在票据背面或者粘单上记载票据法规定的相关事项并签章,然后将票据交付给被背书人的票据行为。所谓以单纯交付方式转让票据权利,是指票据持票人以转让票据权利为目的,不经背书而直接将票据交付于受让人的票据权利转让方式。也就是说,持票人不在票据或粘单上作任何文字记载,只需以转让票据权利为目的将票据交付于受让人,即可产生票据权利转让的法律效力。记名票据因有权利人名称之记载,票据的文义性特征决定了付款人只能向票据上记载的权利人付款,因此记名票据的转让过程必须通过背书在票据上予以体现,故而记名票据只能以背书方式转让。无记名票据本就不记载权利人的名称,谁持有票据谁就是权利人,因而转让时不必在票据上作任何记载,只需将票据交付给受让人,受让人持票即可行使票据权利,因此,无记名票据当然地可以单纯交付方式予以转让。

票据权利背书转让与单纯交付转让两种方式的功能与特点各有所长。背书转让方式的优点在于票据权利人与债务人易于确定,有利于促进票据流通。首先,背书转让票据权利,要求转让人(持票人)在票据或者粘单上进行相关记载,背书记载的内容能够全面地反映票据转让的全过程,使持票人取得票据权利的各个环节在票据上清晰可见,只要背书具有形式上的连续性,持票人作为权利人的形式资格即可得以确定;其次,每一个票据转让人在背书时必须在票据或粘单上签章,使所有背书人的债务人地位一目了然,每一个背书人基于自己的签章对持票人承担担保票据承兑与付款的责任,保障了持票人之票据权利的实现,增强了票据的安全性,促进了票据的流通。但是,背书转让票据权利的方式也存在一定的局限性,正因为持票人需要依据票据法规定进行背书记载,导致转让的手续相对比较繁琐,必须符合法律对于背书记载事项的具体要求,才能产生票据权利转让的效力,稍有不慎则会导致背书行为无效,票据权利转让的效果则无从发生。相较于背书转让方式,单纯交付转让票据权利的方式也有自身的优势:因为不需要转让人在票据上作任何书面记载,只需以转让为目的将票据交付给受让人即可实现票据权利的转让,显然比背书转让更加简单、方便、迅捷。但也正因为每一次转让都不需要在票据上进行记载,票据的整个转让过程并不体现在票据上,每一个转让人因为不在票据上签章,其债务人地位无法依据票据记载加以确定,他们自然也就不承担担保票据承兑和付款的票据责任,导致票据持票人的票据权利实现的保障性降低,票据的安全性也因而受到影响。而持票人权利实现风险的增加,无疑会削弱票据的流通性。

二、域外立法例关于票据单纯交付转让的效力

域外票据立法例,普遍承认以单纯交付方式转让票据权利,单纯交付票据与背书转让票据均为票据权利转让的有效方式。例如,根据《日内瓦汇票和本票统一法公约》第11条第1款的规定,(注:《日内瓦汇票和本票统一法公约》第11条第1款:“汇票,即使未表明开立给指定人,得以背书方式转让。”)“空白汇票也可以背书方式转让”。说明该公约对于空白汇票的转让同时承认背书与单纯交付两种方式,空白汇票既可以单纯交付方式转让,也可以背书转让。该公约第14条第3款更进一步规定,(注:《日内瓦汇票和本票统一法公约》第14条:“如背书为空白背书,持票人得:……3.不填载空白及不作背书而将汇票转让于第三人。”)空白背书的汇票可以不作背书而以单纯交付方式转让于第三人。《日内瓦支票统一法公约》第17条(注:《日内瓦支票统一法公约》第17条:“如背书为空白背书,持票人得:……3.不填载空白及不作背书而将支票转让于第三人。”)对于空白支票的转让,作出了与《日内瓦汇票和本票统一法公约》第14条完全相同的规定,即如果是空白背书的支票,持票人就可以不填载空白及不作背书而将支票转让于第三人。《法国商法典》第117条及第118条、(注:《法国商法典》第117条第1款:“所有汇票,即使未明确规定由指定人收款,均可依背书而转让。”第118条:“如为空白背书,持票人可:……3.不填写空白,也不再作背书,即将汇票交付第三人。”)《法国支票法》第13条及第17条、(注:《法国支票法》第13条:“指明付给某人的支票,不论支票上有无‘指定人’的明示条款,都可通过背书方式进行转让。”第17条:“如背书是空白背书,持票人可:……3.既不在空白处填写又不再背书而把支票交给第三人。”)《德国票据法》第11条及第14条、(注:《德国票据法》第11条第1款:“任何汇票均得通过背书转让,即使该汇票未明确载明可付于指定人。”第14条第2款:“如为空白背书,则持票人得:……(3)不填写该空白和不再背书而继续转让汇票。”)《德国支票法》第17条、(注:《德国支票法》第17条:“1.背书转让支票上一切权利。2.如为空白背书,则持票人得:……(3)不填写该空白和不再行背书而继续转让支票。”)《日本票据法》第11条及第14条、(注:《日本票据法》第11条第1款:“汇票虽未以指示证券开立者,仍得以背书转让之。”第14条第2款:“背书为空白背书时,背书人:……3.得不补充空白,也不背书,而将票据让与第三人。”)《日本支票法》第14条及第17条、(注:《日本支票法》第14条第1款:“记名式或指示式支票得依背书转让之。”第17条第2款:“背书为空白背书时,背书人:……3.得不补充空白,也不背书,而将支票让与第三人。”)《英国票据法》第31条及第34条、(注:《英国票据法》第31条第2款:“付与来人之汇票通过交付而流通。”第34条第4项:“如汇票作成空白背书,任何持票人得在背书人之签名上加注付与其本人之指定人或其他人之指示而将空白背书转变为特别背书。”)《美国统一商法典》第3-202条及第3-204条、(注:《美国统一商法典》第3-202条第1款:“流通转让是使受让人成为持票人的票据转让方式。如票据为付与指定人者,加必要背书和交付票据即完成流通转让;如为付与来人者,交付票据即完成流通转让。”第3-204条第2款:“空白背书不指定被背书人,仅有一项签名即可。付与指定人的票据经空白背书可付与来人,且在未作特殊背书前,仅作交付即可流通转让。”)我国台湾“票据法”第30条、(注:我国台湾“票据法”第30条第1款:“汇票依背书及交付而转让。无记名汇票得仅依交付转让之。”)《香港票据条例》第31条及第34条、(注:《香港票据条例》第31条第2款:“以来人为受款人的汇票,凭交付而构成流通转让。”第34条第4款:“倘汇票作成空白背书,任何持票人可将空白背书变成特别背书,即在背书人的签名上加注付与指定人,指明把汇票票款付与持票人或其指定人,或付与他人或其指定人。”)《联合国国际汇票和国际本票公约草案》第12条及第15条、(注:《联合国国际汇票和国际本票公约草案》第12条:“票据得以下述方式转让:(a)由背书人对被背书人作成背书并交付该票据;或(b)如前手的背书是空白背书时,则仅交付该票据。”第15条:“最后背书是空白背书的票据持票人得:……(c)按照第12条(b)项的规定(仅交付票据。作者注)转让该票据。”)《联合国国际统一支票法草案》第14条及第17条(注:《联合国国际支票法公约草案》第14条:“支票得以下述方式转让:(a)由背书人对被背书人作成背书并交付该票据;或(b)如开立的是来人支票或前手的背书是空白背书时,则仅交付该支票。”第17条:“最后背书是空白背书的支票,持票人得:……(c)按照第14条(b)项的规定(仅交付票据。作者注)转让该支票。”)都有相同的规定。

综观各国和地区立法例,均承认以单纯交付方式转让票据权利的效力,肯定背书与单纯交付均是票据权利的有效转让方式。但在具体规定上又存在差异。基本上可以分为两大类:一类是直接规定票据转让方式包括背书与单纯交付两种,如《联合国国际汇票和国际本票公约草案》及英国、美国、我国台湾、香港等国家和地区的立法。我国台湾“票据法”第30条的规定:“汇票依背书及交付而转让。无记名汇票得仅依交付转让之”就很有代表性;另一类则是德国、日本、法国等大陆法系国家立法,并不直接规定无记名票据可以单纯交付方式进行转让,而是在规定所有票据均可背书转让的同时,特别强调即使是无记名票据,也可以背书转让。《德国票据法》第11条的规定就很有说明意义:“任何汇票均得通过背书转让,即使该汇票未明确载明可付于指定人。”这一规定的意思当然是说,无记名票据既可以单纯交付方式转让,也可以背书方式转让。另外,以上所有国家和地区的票据立法对空白背书的票据可以单纯交付方式转让均有明文规定,我国台湾“票据法”第32条第1款“空白背书之汇票,得依汇票之交付转让之。”以及《德国票据法》第14条“空白票据持票人可以不填写该空白和不再背书而继续交付转让”的规定即其适例。

通过对域外立法例的考察,我们不难得出结论,尽管世界各国和地区票据立法关于票据权利转让方式的规定在具体表述上存在差异,但其实质内容并无不同。各国和地区票据立法均规定票据权利的转让有背书转让与单纯交付转让两种方式,记名票据必须以背书方式转让,无记名票据以及空白背书的票据既可以单纯交付的方式转让,也可以背书方式转让。

三、我国票据单纯交付转让效力的法律规定及理论争议

我国《票据法》并未像大多数国家和地区票据立法一样专门就票据权利的转让方式作出一般规定,而是在汇票制度中规定了汇票的背书转让,并在本票与支票部分规定了对汇票背书规定的准用。《票据法》第27条第1款规定:“持票人可以将汇票权利转让给他人”,第3款规定,汇票权利的转让“应当背书并交付汇票”。同时,分别在第80条、第93条规定了本票与支票的背书适用有关汇票背书的法律规定。《票据法》对于空白票据及空白票据的转让没有作出专门规定。

最高人民法院《关于审理票据纠纷案件若干问题的规定》也没有关于票据权利转让方式的一般规定,但其第49条就空白背书问题作出了规定:“……背书人未记载被背书人名称即将票据交付他人的,持票人在票据被背书人栏内记载自己的名称与背书人记载具有同等法律效力。”

中国人民银行的《支付结算办法》既就票据的背书转让作出了一般规定,又分别就不同种类的汇票以及本票的背书转让作出了专门规定:其第27条规定:“票据可以背书转让……”;第63条第1款规定:“收款人可以将银行汇票背书转让给被背书人”;第93条规定,商业汇票贴现时应当“作成转让背书”;第107条第1款规定:“收款人可以将银行本票背书转让给被背书人”,但并未就支票的转让作出规定。

由上述规定可以清晰地看出,依据我国《票据法》现行规定,汇票与本票必须依背书方式转让,这是因为我国《票据法》不承认无记名汇票与无记名本票,汇票与本票仅限于记名票据,票据的文义性特征决定了其只能通过背书方式转让,学界对此无异议。但是,关于支票的转让,只有《票据法》第93条有所规定:“支票的背书……,适用本法第2章有关汇票的规定……。”这一规定应当作何理解?是否说明支票转让必须像汇票一样只能通过背书方式进行?学界对此的理解并不统一,形成了两种截然不同的观点。多数学者持肯定观点,认为我国《票据法》第93条明确规定支票的背书准用汇票背书的规定,而汇票背书无疑是对汇票权利转让方式的规定,所以支票权利的转让也必须通过背书方式才能进行,因此背书转让方式是我国票据权利转让的唯一合法方式,我国法律并不承认票据单纯交付的转让方式,通过单纯交付方式受让票据的持票人的票据权利不受法律保护。[3]甚至有学者专门撰文论证“我国票据制度未赋予交付转让的效力”,断定“我国《票据法》没有以单纯交付票据方式而转让票据权利的规定。”单纯交付的转让方式“有悖《票据法》及其司法解释的规定”。[4]但是也有少数学者持相反的观点,认为《票据法》并未规定收款人名称为支票出票的绝对必要记载事项,而是在第85条规定收款人名称可以由出票人授权补记,这一规定说明我国《票据法》承认空白支票,而依票据法理论,空白支票当然可以单纯交付的方式进行转让。因此,票据单纯交付在我国也是合法有效的票据权利转让方式之一。[5]

四、我国司法实践对票据单纯交付转让效力的认定

立法的模糊与理论上的争议,必然导致审判实践的不统一。尽管我国票据立法对单纯交付方式转让票据的情形明显关注不够,但现实生活中,以单纯交付方式转让票据的现象却大量存在,甚至可以说是票据实务中的普遍现象,因此产生的票据纠纷案件层出不穷。目前的审判实践中,多数法院认为,支票当事人有以单纯交付方式转让票据权利。[4]例如,“李云锦诉北京比林兴盛商贸有限公司票据追索权案”中,王玉明基于其与李云锦之间的买卖合同关系,以单纯交付方式交付给李云锦由比林兴盛商贸有限公司签发的支票3张,李云锦提示付款时遭到银行拒付而向比林兴盛商贸有限公司追索。北京市丰台区人民法院(2008)丰民初字第02553号民事判决书及北京市第二中级人民法院(2009)二中民终字第06381号民事判决书分别对此案作出一二审判决,由出票人比林兴盛商贸有限公司向李云锦支付3张支票的款项。北京市第二中级人民法院在判决书中认为,比林兴盛商贸有限公司作为支票出票人,签发空白票据直接交付王玉明,之后王玉明将该票据以单纯交付的方式直接交付给李云锦,李云锦作为票据收款人合法取得票据,是票据的持有人,李云锦在请求银行付款遭拒时,有权向出票人比林兴盛商贸有限公司主张票据权利。[6]可见,该判决认为支票的当事人有权以单纯交付的方式转让票据权利。再如,“王世车诉派萌恒源(北京)工贸有限责任公司票据纠纷案”,[7]李增坤因支付石材欠款而直接交付给王世车由派萌恒源(北京)工贸有限责任公司签发的空白支票一张,王世车提示付款时,银行以空头支票为由拒付,王世车向法院起诉要求出票人承担票据责任。出票人以“我方与王世车没有业务往来,支票是我方为支付货款开给余文化的,由于其保管不善丢失了”为由,拒绝承担票据责任。北京市丰台区人民法院在判决中认为:“票据为无因证券,票据出票人制作票据,应按照所记载的事项承担票据责任。持票人仅依票据上所载文义就可请求给付一定的金额。票据债务人如果认为持票人是由于欺诈、恶意或重大过失等不正当原因取得票据,应当对此承担举证责任。”这也表明,法院认可支票当事人以单纯交付方式转让票据权利行为的效力。另外,相关人民法院在审理“重庆海来科贸有限公司与沙坪坝区五金交电化工商行票据付款请求权纠纷二审案”、[8]“北京盛业广泽投资顾问有限公司诉北京文博装饰工程有限公司案”、[9]“于占园诉北京启航无限科技发展有限公司票据追索权案”、[10]“佛山市王家建材店诉广州鸿达有限公司支票追索权纠纷案”[11]时,也都认为,支票出票人签发空白支票并交付之后,持票人可以不经补记而以单纯交付的方式转让该支票,依单纯交付方式受让票据的持票人,取得票据的方式合法,享有票据权利。

五、我国票据单纯交付转让效力立法规范的完善

通过上述分析,我们不难发现一个奇怪的现象:对于以单纯交付方式转让票据行为的效力,理论界多数学者持否定态度,认为《票据法》并未赋予票据单纯交付转让的效力;但审判实践中针对大量而普遍的以单纯交付方式转让票据权利的做法,法院却并不认同理论界的主流观点,大多认可票据单纯交付转让行为的效力,认为支票当事人有权以单纯交付的方式转让支票权利。理论与实践如此脱节,实非正常现象。究其原因,《票据法》规定的不明确与欠完善是主要原因。那么究竟应当如何理解《票据法》关于票据权利转让方式的规定?又应当如何完善这些规定呢?

笔者并不认同理论界的主流观点,而是赞同审判实践中法院的做法。笔者认为,依据我国票据立法相关规定,背书转让与单纯交付转让均是票据权利转让的有效方式。第一,我国《票据法》虽未明确规定票据权利得以单纯交付方式转让,但也并未禁止票据权利以单纯交付方式转让,或者说依据《票据法》现行规定并不能得出我国《票据法》不承认单纯交付转让票据权利效力的结论;第二,笔者的这一结论不仅符合票据法传统理论,也与世界各国和地区票据立法的规定相吻合;第三,审判实践已经做了很好的尝试,法院在审理相关案件时没有受到理论界的影响,而是依据《票据法》规定,作出了大量承认单纯交付转让票据权利效力的判决;第四,我国票据实践中大量存在以单纯交付方式转让票据权利的现象,说明票据当事人有以单纯交付方式转让票据权利的现实需求,理论界没有理由无视这一社会现实,固执地对《票据法》尚欠完善的规定作僵化的“纯理论性”理解。

我们应当做的是,深刻反思,并就《票据法》的完善建言献策。

首先,依据我国《票据法》的规定,汇票与本票仅限于记名票据,必须以背书方式转让。但如前所述,《票据法》承认无记名支票,支票的转让因而有以下两种情况:如果支票上记载了收款人名称,则该支票为记名票据,自然须依背书方式转让;如果支票上未记载收款人的名称,被授权人也没有补充记载的,则该支票为无记名支票,当然可以通过单纯交付的方式转让。《票据法》第84条在规定支票的绝对必要记载事项时,并没有包括“收款人”名称一项;第86条规定“支票上未记载收款人名称的,经出票人授权,可以补记……”。既然是“可以补记”,当然就意味着也可以不补记,如果持票人没有在支票上补记收款人的名称,则该支票为无记名支票,完全可以通过单纯交付的方式予以转让。但是,这些内容应当由《票据法》以明文加以规定,我国《票据法》应当借鉴域外立法例的成功做法,设专门的条文就票据权利的转让方式作一般规定,肯定背书与单纯交付转让的合法地位;并进一步就空白支票的转让方式作出专条规定,允许其以单纯交付方式转让。

其次,认为背书是我国票据转让的唯一方式的观点,其主要依据是,我国《票据法》第27条第3款规定,持票人转让汇票权利应当背书并交付汇票,同时又在第80条、第93条规定,本票与支票的背书适用有关汇票背书的规定,这说明支票也必须以背书方式才能转让。笔者认为,这一观点有偷换概念之嫌。《票据法》第93条关于支票背书准用汇票背书的规定,本意应当是如果支票以背书的方式转让,其规则与汇票背书相同。而不是规定支票的转让方式准用汇票转让方式(因汇票必须是记名汇票,因而只能背书转让)的规定,因为无记名支票完全可以不以背书而以单纯交付方式予以转让。也就是说,如果以背书方式转让支票,则适用票据法对于汇票背书转让的规定(如此规定完全是为避免立法上的重复而采取的一种技术处理);如果以单纯交付方式转让支票,则无从适用有关汇票背书的规定,因为单纯交付与背书属于两种不同的转让方式。

再次,《票据法》立法之初,我国正处于经济转型期,商业信用不高,出于安全性考虑,其第30条规定被背书人的名称是背书的绝对必要记载事项,不承认空白背书的效力,这一规定对票据流通形成了一定的阻碍。因此,最高人民法院《关于审理票据纠纷案件若干问题的规定》第49条对此作出了改变,规定“背书人未记载被背书人名称即将票据交付他人的,持票人在票据被背书人栏内记载自己的名称与背书人记载具有同等法律效力。”由此可见,如果背书人在转让票据权利时,并未在票据上记载受让人的名称,即将票据交付给受让人,这一行为同样有效;受让人若再行背书转让,则必须首先记载自己的名称于被背书人栏内;但受让人也可以不再背书而直接将票据交付他人以转让该票据,而由新的受让人在被背书人栏内记载自己的名称,这一行为同样有效。因为空白背书的票据,既可依交付转让,也可再依空白背书转让,或再依记名背书转让,还可更改为记名背书后转让。[12]由此可见,即使是记名票据的转让也有两种情况,票据的收款人转让票据权利,必须依背书方式进行;但是其他持票人则完全有可能以单纯交付方式转让该票据。只不过承认空白背书效力的规范应当由《票据法》进行规定,而不应当由最高人民法院通过司法解释来规定。


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关于中国诚信证券评估有限公司等机构从事企业债券信用评级业务资格的通知

中国人民银行


关于中国诚信证券评估有限公司等机构从事企业债券信用评级业务资格的通知
中国人民银行

银发[1997]547号

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行,深圳经济特区分行:
为了加强企业债券资信评级工作,总行初步确定以下机构的企业债券资信评级资格:中国诚信证券评估有限公司、大公国际资信评估有限责任公司、深圳市资信评估公司、云南资信评估事务所、长城资信评估有限公司、上海远东资信评估公司、上海新世纪投资服务公司、辽宁省资信评
估公司、福建省资信评级委员会。有关事项如下:
一、除中国人民银行总行认可具有企业债券资信评级资格的机构外,其他机构所进行的企业债券信用评级人民银行不予承认。
二、企业债券发行前,必须经人民银行总行认可的企业债券信用评级机构进行信用评级。
三、取得企业债券资信评级资格的评级机构可以在全国范围内从事企业债券信用评级。任何地区和部门不得阻挠其开展工作。
四、总行将另行制定包括企业债券在内的证券评级业务的管理办法。
以上通知,请严格遵照执行。


1997年12月16日

厦门市土地房屋权属登记管理规定

福建省厦门市人民政府


厦门市土地房屋权属登记管理规定

 (1997年7月16日厦门市人民政府令第60号发布)


第一章 总则


  第一条 为加强土房屋权属管理,维护房地产市场秩序,保障土地房屋所有权人和使用权人的合法权益,根据有关土地房屋法律、法规的规定,结合厦门市实际,制定本规定。


  第二条 土地房屋权属登记是指依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、房屋所有权以及由上述权利产生的低押权等他项权的确认和登记。


  第三条 实行土地房屋权属登记发证制度,依法登记的土地房屋权属受法律保护。土地房屋权属的设立、转移、变更、终止等,须依照本规定进行登记。


  第四条 土地房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。


  第五条 厦门市土地房产管理局负责本市土地房屋权属登记管理工作。厦门市土地房产权籍登记机构(以下简称登记机构),受市土地房产管理局的领导和委托,承担土地房屋权属登记的具体工作。

第二章 登记申请





  第六条 申请土地房屋权属登记,土地上已有房屋的,土地与房屋同时申请登记。


  第七条 因买卖、赠与、析产、交换、抵押等行为而产生的土地房屋权属登记,由有关当事人共同申请。
  共有的土地房屋,由共有人共同申请登记。


  第八条 申请土地房屋权属登记,申请人可以委托他人办理。由代理人办理登记的,应向登记机构提交申请人的委托书,境外申请人的委托书应按规定经过证明、公证;尚须认证的,应经认证。


  第九条 申请土地房屋权属登记,申请人应在本规定规定的期限内提出申请。申请人居住在港、澳、台或国外的,或属农村居民的,其申请登记的期限为6个月,但本规定第二十一条规定的除外。


  第十条 申请土地房屋权属登记,申请人应按本规定提交申请书和有关证件。申请人提交的证件应当是原件。
  申请土地房屋权属登记,法律、法规规定应经公证以及当事人约定公证的,申请人应提供公证文书。


  第十一条 申请土地房屋权属登记,申请人必须分别不同情况提交身份证明:
  (一)个人身份证明;
  (二)企业营业执照、法定代表人或负责人的身份证明;
  (三)机关、团体和其他组织依法成立的批准文件和该单位负责人证明。
  境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过证明、公证;尚须认证的,应经认证。


  第十二条 凡未经登记管理部门确认其土地房屋权属,领取土地房屋权属证书的土地使用者和房屋所有者,应当自下列事实发生之日起60日内申请初始登记:
  (一)以出让方式使用国有土地,受让方已按出让合同约定支付全部土地出让金的;
  (二)在依法取得国有土地使用权的土地上新建房屋并竣工验收的;
  (三)以国有土地使用权作价入股股份制企业,入股合同已生效的;
  (四)依法拥有集体土地所有权的;
  (五)依法取得集体土地使用权的;
  (六)依法在集体土地上新建房屋并竣工验收的;
  (七)土地使用期届满,经批准续期使用的。


  第十三条 申请土地使用权初始登记应提交下列文件:
  (一)初始登记申请书及身份证明;
  (二)政府批准用地文件、用地红线图;
  (三)建设用地批准书;
  (四)取得土地使用权的证明文件。以出让方式使用土地的,还应提交土地使用权有偿出让合同及缴清地价款证明。


  第十四条 单位申请新建房屋的初始登记,应提交下列文件:
  (一)初始登记申请书及身份证明;
  (二)土地使用权属证明(《土地使用证》或本规定第十三条第(二)、(三)、(四)项所列文件);
  (三)建设项目批准文件;
  (四)建设工程规划许可证;
  (五)建设项目方案批文和竣工后的总平面和分层平面图;
  (六)竣工验收证明。


  第十五条 个人申请城镇或农村新建房屋的初始登记,应提交下列文件:
  (一)初始登记申请书及身份证明;
  (二)批准建造的有效证照。
  申请城镇新建房屋初始登记的,还应提交用地文件及红线图。


  第十六条 申请购买新建商品房的初始登记,应提交下列文件:
  (一)初始登记申请书及身份证明;
  (二)购房合同;
  (三)购房发票。
  单位购买新建商品房后按本市住房制度改革规定的价格出售给个人的,其售房合同应载明房屋来源、原购买商品房的价格、出售给个人的价格、按出售给个人的价格和原购买商品房的价格确定购房个人拥有的产权比例。


  第十七条 经初始登记的土地房屋,有下列情形之一的,权属人应自合同或其他法律文件生效之日起60日内申请转移登记:
  (一)集体土地依法转为国有土地的;
  (二)国有土地使用权依法转让的;
  (三)依法设定抵押的土地房屋经依法处分而转移的;
  (四)依法买卖(不含购买新建商品房)、赠与、交换、继承土地房屋的;
  (五)人民法院作出判决、裁定、调解引起权属转移的;
  (六)仲裁机构裁决引起权属转移的;
  (七)法律、法规规定的其他情形。


  第十八条 申请转移登记,应提交下列文件:
  (一)转移登记申请书及身份证明;
  (二)土地房屋权属证书;
  (三)与权属转移有关的合同、协议、证明文件、行政决定或其他法律文件;
  (四)缴纳有关税费凭据。


  第十九条 有下列情形之一的,权属人应自变更事实发生之日起60日内申请变更登记:
  (一)土地权属来源由行政划拨改为有偿出让的;
  (二)土地面积或房屋现状依法发生变化的;
  (三)土地房屋用途依法发生改变的;
  (四)权属人姓名或名称发生更改的;
  (五)土地房屋座落地址或名称发生变化的;
  (六)法律、法规规定的其他情形。


  第二十条 申请变更登记,应提交下列文件:
  (一)变更登记申请书及身份证明;
  (二)土地房屋权属证书;
  (三)与变更事实相关的证明文件或批准文件。土地权属来源改变的,应提交有偿出让合同及缴清地价款证明。地上房屋翻建、改建、扩建的,应提交批准建造的有效证照。


  第二十一条 经初始登记的土地房屋,依法设定抵押等他项权的,当事人应自合同或其他法律文件生效之日起15日内申请他项权登记。


  第二十二条 申请他项权登记应提交下列文件:
  (一)他项权登记申请书及身份证明;
  (二)土地房屋权属证书;
  (三)设定他项权的合同、协议或其他证明文件。
  预购的商品房设定抵押时,应提交本条第一款第(一)、(三)项规定的文件和购房合同及购房发票。


  第二十三条 有下列情形之一的,当事人应向登记机构登记备案:
  (一)依法在国有土地上建造商品房,建设工程项目已经竣工验收,开发单位应在竣工验收后60日内将商品房的总建筑面积提交登记备案;
  (二)商品房建设项目在竣工验收后60日内,开发单位应将商品房预售合同及其变更合同提交登记备案;
  (三)出租房屋,出租人应自签订合同之日起15日内提交登记备案。


  第二十四条 有下列情形之一的,权属人应自事实发生之日起60日内向登记机关申请注销登记:
  (一)土地使用期届满未再续用的;
  (二)房屋发生倒塌或拆除等灭失情形的;
  (三)土地房屋权属依法发生强制性转移的。
  土地房屋他项权消灭,当事人应自他项权消灭之日起15日内向登记机构申办他项权注销登记。
  申请注销登记时,应向登记机构缴回土地房屋权属证书;因拆迁引起房屋灭失的,还应缴回《房屋拆迁许可证》。

第三章 权属调查





  第二十五条 登记机构受理土地房屋权属登记申请后,应进行地籍调查和房屋权属调查,确定宗地界线、宗地面积和房屋建筑面积。


  第二十六条 地籍调查时,被调查宗地和相领宗地的土地使用者应按预定时间到现场对宗地界线进行认定。无争议的,指界人必须在地籍调查表上签字或盖章,由登记机构设立宗地界址标志。指界人对宗地界线认可,但拒绝在地籍调查表上签字或盖章的,视同缺席指界。
  指界人及其他当事人对界址有争议的,按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。


  第二十七条 宗地相邻各方违约缺席指界的,按下列办法处理:
  (一)一方缺席的,宗地界线由他方指界人认定后,参考有关权属文件确定;
  (二)双方缺席的,调查人员依照有关规定,参考双方提供有权属文件确定宗地界线。
  依照本条前款规定确定的界线,登记机构应将划界结果书面通知缺席方。缺席方如有异议,必须在接到书面通知之日起15日内申请重新确界。


  第二十八条 房屋权属调查时,申请人应提供四至归属的有效证明材料。

第四章 登记发证





  第二十九条 房屋买卖、继承、赠与、析产的,其权属经登记机构调查后,应进行公告,公告期为1个月。
  在公告期内,登记申请人或其他权益相关人对公告内容有异议的,可以向登记管理部门提出复查申请,并提交异议书及有效证据。登记管理部门应对异议书等进行调查核实,异议成立的,予以暂缓登记;异议不能成立的,书面驳回异议,并告知理由。


  第三十条 登记机构自受理登记之日起,应在以下期限核准登记:
  (一)初始登记3个月;
  (二)转移登记、变更登记2个月;
  (三)他项权登记、注销登记15日。
  公告时间和处理异议时间不计算在前款所列期限内。


  第三十一条 申请人权属来源合法、明确的,登记机构应当核准登记,经登记管理部门确认其权属,颁发、换发或注销土地房屋权属证书。
  登记机构颁发土地的房屋权属证书时,属城镇土地房屋的,给权属人颁发统一的土地房屋权属证书;属农村土地房屋的,分别给权属人颁发集体土地使用权证书和房屋所有权证书。


  第三十二条 土地房屋权属证书应载明以下内容:权属人;土地房屋座落;土地的权属性质、权属来源、使用年限、面积、用途、等级、地籍编号、房屋的权属性质、来源、结构、层次、面积、用途、竣工年份;土地房屋价格及纳税情况;他项权摘要;共有人情况。
  按本市住房制度改革规定出售给个人的房屋和单位购买新建商品房后出售给个人的房屋,土地房屋权属登记卡和土地房屋权属证书上应载明产权比例。


  第三十三条 土地房屋有下列情形之一的,登记机构应当在接受申请后30日内作出不予登记的决定,并书面通知申请人:
  (一)违法用地的;
  (二)临时、违法违章建筑的;
  (三)拆迁公告发布后新建、扩建、改建房屋,或进行房屋买卖、赠与、交换、抵押、析产的,或改变房屋用途的;
  (四)其他依法禁止登记的。
  土地使用权未经核准登记的,房屋所有权不予登记。土地使用权和房屋所有权未经核准登记的,土地房屋他项权不予登记。


  第三十四条 土地房屋有下列情形之一的,经登记管理部门批准由登记机构直接代为登记:
  (一)无纠纷且未确定土地使用权的国有土地;
  (二)人民法院裁定为无主房屋的;
  (三)房产管理部门直管的公房或依法由房产管理部门代管的房屋;
  (四)法律、法规规定的其他情形。


  第三十五条 有下列情形之一的,登记机构应暂缓登记,并在作出暂缓登记决定之日起15日内书面通知申请人:
  (一)产权纠纷尚未解决的;
  (二)违法用地、违法违章建筑未经处理或正在处理的;
  (三)土地房屋权属不清,提供的证件不齐全、不真实的;
  (四)其他依法暂缓登记的。
  暂缓登记的事由在登记机构作出暂缓登记决定之日起满3个月未消失的,登记机构退回登记申请。


  第三十六条 有下列情形之一的,经登记管理部门批准,登记机构可撤销全部或部分核准登记事项:
  (一)当事人未按本规定第二十四条要求办理注销登记的;
  (二)当事人隐瞒真实情况,或伪造有关证件、文件,或采取其他欺骗手段获准登记的;
  (三)登记机构审查有疏忽,导致核准登记不当的。
  按前款规定撤销登记事项的,登记机构应在作出撤销登记决定之日起15日内通知当事人,并限期缴回土地房屋权属证书。当事人未在规定期限缴回权属证书的,由登记管理部门公告作废。


  第三十七条 土地房屋权属证书不得涂改。土地房屋权属证书破损,经查验后可以换发。换发时,原土地房屋权属证书应当注销存档。
  土地房屋权属证书灭失的,权属人应向登记机构报失,并在指定的市级报刊声明遗失。经声明满30日,他人无异议的,可以申请初发权属证书。重新颁发的土地房屋权属证书上应注明“补发”字样。


  第三十八条 登记机构应当设置土地房屋权属登记卡,对土地房屋权属登记事项作全面、真实、准确的记载。土地房屋权属登记卡、地籍、房屋调查资料、登记原始凭证应永久保存。
  土地房屋权属登记卡的记载应与土地房屋权属证书的记载以及当事人提交的登记原始凭证的内容一致。当事人对土地房屋权属登记卡的记载有异议的,登记机构应当以有效原始凭证为准进行核查。
  土地房屋权属登记卡的记载需更改时,应当加盖登记机构的核对章和登记工作人员的名章。


  第三十九条 登记机构应建立健全土地房屋权籍档案管理制度,整理和保存证明土地房屋权归属的文件、契证、资料、册卡、图纸等土地房屋权籍档案,保持其完整性、准确性。
  土地房屋权属登记资料档案可以按规定查阅、抄录和复印。


  第四十条 领取土地房屋权属证书,应按有关规定交纳登记费。


  第四十一条 登记管理部门应对土地房屋权属实行验证,对土地房屋权属登记情况实地监督检查。
  土地房屋权属登记工作人员实行岗位资格证书制度。

第五章 罚则





  第四十二条 依照本规定第七条规定,应当由当事人共同申请登记的,一方当事人申请,他方当事人不申请的,登记机构可以受理一方当事人的登记申请,并且通知他方当事人办理登记。他方当事人逾期仍未办理登记或提出申请但不提供有关证明文件的,登记机构经审查认为符合登记条件的,可依法核准一方当事人的登记申请。


  第四十三条 土地房屋权属人违反本规定第二十一条、第二十三条、第二十四条规定,超延登记申请时限,经由登记管理部门书面通知或公告,无正当理由仍未申请的,每逾期1日,按登记费3‰加收逾期登记费。
  登记机构无故拒绝登记申请或故意延误登记期限的,由登记管理部门责令限期纠正,追究直接责任人的行政责任;给登记申请人造成损失的,由登记管理部门负责赔偿。


  第四十四条 因申请土地房屋权属登记的当事人提交错误虚假的申请登记文件而产生后果,由当事人承担。
  因登记工作人员的过错,导致核准登记不当或者土地房屋权属登记卡上的记载 
有误,给权属人造成经济损失的,登记管理部门应负赔偿责任。


  第四十五条 有下列情形之一的,登记管理部门应当注销当事人的土地房屋权属证书,没收违法所得,并处以3000元以上3万元以下的罚款:
  (一)用隐瞒、欺骗等不正当手段骗取土地房屋权属证书的;
  (二)涂改、伪造或擅自制作、发放土地房屋权属证书的。


  第四十六条 当事人对登记管理部门作出的行政处罚不服的,可依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处罚决定的,由登记管理部门依法申请人民法院强制执行。


  第四十七条 登记管理部门和登记机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,按规定给予行政处分。

第六章 附则




  第四十八条 本规定施行前依法颁发的土地房屋权属证书继续有效。
  本规定施行前,应当登记而未登记的土地房屋权属,当事人应在本规定施行之日起两年内提出登记申请。登记管理部门对历史遗留问题应根据当时的政策、规定和实际情况妥善处理。


  第四十九条 本规定自1997年9月1日起施行。厦门市人民政府1987年11月26日颁发的《关于城镇房屋所有权、土地使用权登记的暂行规定》同时废止。