深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用/骆训文

作者:法律资料网 时间:2024-06-25 15:12:02   浏览:9842   来源:法律资料网
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深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告:中某公司(经纪方)
被告:王某(买方)

一、基本案情:

  2008年5月,原被告签署了《中介服务协议(客户)》,约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产,被告的意向购买价为62万元,原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产,被告承诺,若其成功购入涉案房产,须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金,支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前,被告不得自行或委托他人购买上述房产,若被自行或委托他人购买上述房产,其须向原告支付相当于意向购买价的3%(即18600元)但不低于10000元作为赔偿金。
  之后,被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元,原告并在收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”2008年5月30日,原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是,原告以被告利用原告提供的信息,恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点:

  被告辩称,其从未承诺向原告支付佣金,涉案房产的信息系从别的中介公司听到的,与原告无关。
诉讼中,被告确认原告的员工带被告看过涉案房产,但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时,被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议,实际成交价为60万元,并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决:

  2008年10月10日,深圳市南山区人民法院作出判决如下:被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后,双方均未上诉,且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析:

  本案中,原被告之间存在居间合同关系的事实清楚,应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议(客户)》,被告已明确告知原告其意向购买价为62万元,由此可见,被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后,原告在出具的收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告,若不能按被告所要求的价格协商成功,原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明,原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明,被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
  综上,原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力,但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立,同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况,因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理,同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
Tel: 13537555236 0755-81556366
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保山市人民政府办公室关于印发保山市人民政府行政执法评议考核办法的通知

云南省保山市人民政府办公室


保山市人民政府办公室关于印发保山市人民政府行政执法评议考核办法的通知
保政办发〔2006〕110号


各县、区人民政府,市政府各工作部门、各直属机构:

  为了认真推行行政执法责任制,规范和监督行政执法行为,促进依法行政,经市人民政府同意,现将《保山市人民政府行政执法评议考核办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

  二OO六年七月三十一日



保山市人民政府行政执法评议考核办法

  第一条 根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》和《国务院办公厅关于推行行政执法责任制的若干意见》,《云南省人民政府行政执法评议考核办法》的规定,制定本考核办法。

  第二条 本办法适用于市人民政府对县、区人民政府、市级行政执法部门和法律、法规授权的市级行政执法组织,实施法律、法规、规章、履行行政执法职责的情况进行评议和考核。

  第三条 市人民政府每年对考评对象进行一次行政执法情况的评议考核,由市法制局负责组织实施。

  第四条 行政执法评议考核工作遵循公平、公正、公开原则。

  第五条 评议考核的主要内容:

  (一)推行行政执法责任制的情况;

  (二)行政执法主体资格,行政执法人员资格;

  (三)行政执法权限;

  (四)适用执法依据;

  (五)行政执法程序;

  (六)行政执法决定;

  (七)行政执法决定的行政复议和行政诉讼结果;

  (八)案卷质量情况;

  (九)规范性文件制定、登记、公布、备案等情况。

  第六条 评议考核程序

  (一)自我考评。考评对象应于每年12月底前对本单位本年度行政执法情况进行全面总结,开展自考自评,并将自我考评情况报告市法制局。

  (二)组织考评。市法制局会同市监察局、人事局、编办等部门组成考评组,于次年1月前对考评对象进行考评,并征求考评对象所在地的人大、政协和有关部门意见,提出初步考评意见。

  (三)综合考评。市法制局根据考评对象的自我考评、组织考评情况,及日常行政执法监督情况,对考评对象提出综合考评意见,提请市人民政府依法行政领导小组审查后,报市人民政府审定。

  (四)公布考评结果。经保山市人民政府批准的考评结果,在媒体上予以公布。

  第七条 考评组考评方法

  (一)听取考评对象汇报行政执法工作自评情况;

  (二)随机抽查有关文件、资料及行政执法案卷档案;抽查的行政执法案卷档案应当占当年办理案件总数的10%以上;

  (三)采取召开相关行政管理相对人座谈会、发放执法评议卡、设立公众意见箱、开通执法评议专线电话等方式进行外部评议;

  第八条 评议考核实行百分制量化办法。具体评议考核标准按照省人民政府法制办公室制定的要求进行。

  评议考核结果按综合得分,分为优秀、良好、合格、不合格四个档次。

  评议考核综合得分90分以上为优秀,70分至89分为良好,60分至69分为合格,60分以下为不合格。

  第九条 对评议考核中被评为优秀的考评对象,由市人民政府给予表彰、奖励。

  对评议考核中被评为不合格的考评对象,依据《云南省行政执法责任追究办法》的规定处理。

  第十条 县、区人民政府应参照本办法制定考核办法,负责组织实施对区域内乡、镇人民政府和本级行政执法部门的行政执法评议考核。

  市级行政执法部门应参照本办法制定考核办法,组织实施对其所属的内设机构和行政执法人员的行政执法评议考核。

  垂直管理的行政执法部门应参照本办法,按上级垂直行政执法部门制定的考核办法,组织实施本系统的评议考核,评议考核时应当征求考评对象所在地同级人民政府的意见。

  实行双重管理的行政执法部门应参照本办法,由主管机关制定考核办法,组织实施本系统的评议考核,同时征求协管机关的意见。

  第十一条 对办理行政复议案件的程序、内容或者决定等情况的评议考核,按照《云南省行政复议规定》办理。

  第十二条 本办法自发文之日起实施。



关于印发2004年劳动和社会保障工作要点的通知

劳动和社会保障部


          关于印发2004年劳动和社会保障工作要点的通知

各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅(局),国务院有关部门劳动保障工作机构:
现将《2004年劳动和社会保障工作要点》印发给你们,请认真贯彻执行。

劳动和社会保障部
二○○四年一月十二日

2004年劳动和社会保障工作要点

  2004年劳动和社会保障工作的总体要求是:以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指
导,全面贯彻党的十六大和十六届三中全会精神,按照中央经济工作会议和全国人才工作会
议的部署以及全国劳动保障工作会议的具体安排,坚持以人为本,以促进就业再就业和完善
社会保障体系为重点,协调推进收入分配、劳动关系、劳动保障法制建设和金保工程建设等
各项工作,努力实现劳动保障事业的全面持续协调健康发展。
  一、大力促进就业和再就业,加强职业培训和技能人才队伍建设
  (一)落实就业再就业任务目标。将国务院确定的全年新增就业人员900万人、下岗失
业人员再就业500万人(其中“4050”人员再就业100万人)、城镇登记失业率控制在4
7%左右的任务目标层层分解到地方,并结合各项保障措施,进一步强化目标责任制和监督机
制,使工作切实落实到基层。
  (二)突出重点,突破难点,区别特点,平衡推进就业再就业。在全面推进工作的同时,
着力解决重点地区、重点行业和重点群体人员的就业再就业问题。在进一步落实各项扶持政
策的同时,针对小额担保贷款、主辅分离分流政策落实中的难点,采取切实措施取得突破。
区别东北地区、中西部地区和东部地区的不同特点,加强分类指导。统筹安排再就业、并轨
和调控失业的工作,兼顾做好新生劳动力特别是大学生就业工作,以及农村劳动力开发就业
工作,台港澳人员在内地就业、外国人在中国就业工作,使各项工作协调发展。采取更加有
效形式,将再就业援助活动做细做实,健全完善对就业困难群体的就业援助制度。加强再就
业补助资金的使用管理。认真总结再就业工作经验,并加以大力推广。
  (三)进一步加强职业培训和技能人才队伍建设。贯彻落实全国人才工作会议精神,进
一步加强高技能人才队伍建设。推进高技能人才培训工程,完成10万新技师培养任务,设立
高技能人才开发和交流平台。进一步扩大职业资格证书的覆盖面,参加职业技能鉴定人数增
加20%。扩展技能竞赛和表彰活动。组织实施400万人员的再就业培训计划、百城30万人员
的创业培训活动和农民工培训规划。
  (四)促进就业服务体系的制度化、专业化和社会化建设。制定就业服务标准,总结推
广就业服务经验,建立公共就业服务制度和“一站式”服务工作规范,全面落实职业介绍补
贴政策,完善职业供求信息发布制度。扩大城乡统筹就业试点,做好农村劳动力就业和转移
的服务工作。
  (五)加强对失业的调控。进一步完善和落实相关政策,做好关闭破产企业职工安置工
作。对企业裁员行为进行引导规范,避免集中大规模裁员。大力做好国有大中型企业主辅分
离、辅业改制和分流安置富余人员工作,避免大量直接推向社会。有计划有步骤地做好并轨
工作,防止失业率大幅攀升。搞好“三条保障线”衔接,处理好保障基本生活和促进再就业
的关系。
  二、继续推进社会保障体系建设
  (六)进一步扩大社会保险覆盖面。以中小企业、非公有制经济组织和灵活就业人员为
重点,进一步扩大社会保险覆盖面,全国养老保险参保人数达到15750万人,失业保险参保
人数达到10300万人,医疗保险参保人数达到11550万人,工伤保险参保人数达到6000万人,
生育保险参保人数达到4000万人。
  (七)加强社会保险基金征缴。加强社会保险费统一征收,按险种分别记帐。建立专项
公示制度和企业参保缴费诚信制度,加强稽核清欠工作,全面推行基金收支预算管理。企业
基本养老保险征缴收入达到2890亿元,增加310亿元;失业保险基金收入达到255亿元,增
加20亿元;医疗保险基金收入达到1015亿元,增加180亿元。
  (八)扩大并规范社会化管理服务。进一步规范退休人员社会化管理服务内容,社会化
管理服务率达到90%,其中社区管理比例达到50%左右。规范指纹认定工作,开展退休人员生
存状况异地协查和养老金异地协发工作试点。
  (九)继续确保基本养老金按时足额发放。加大督查力度,解决影响确保发放的个案问
题。贯彻落实好农垦企业参保政策,加强对困难地区重点市县的督查。完善财政资金补助办
法,确保企业离退休人员基本养老金按时足额发放,力争做到基本养老金发放全年无拖欠。
  (十)进一步完善养老保险制度和政策。提高养老保险统筹层次,完善省级调剂金制度,
积极推进省级统筹。完善城镇基本养老保险的费率、费基和待遇计发办法,规范个体、灵活
就业人员的参保政策。制定《企业年金试行办法》和《企业年金基金管理试行办法》,规范企
业年金管理,推动企业年金发展。研究机关事业单位职工养老保险制度改革。
  (十一)做好失业保险工作。落实各级责任,增强失业保险基金统筹调剂能力。确保按
时发放失业保险金,保障失业人员合法权益。加强基础管理,继续推行失业保险个人缴费记
录,规范业务流程,搞好失业人员的服务。总结推广用好职业培训、职业介绍补贴的有效做
法,发挥失业保险促进就业的作用。
  (十二)加强医疗保险的医疗服务管理。规范医疗保险业务经办和服务,简化业务经办
流程,提高经办效率和服务水平。推进医疗保险服务项目的标准化管理,完善定点协议管理,
建立定点医疗机构和定点药店准入、竞争、退出机制和信用等级制度。加强医疗费用的监测
体系、运行评估体系、基金预警系统等基础管理体系建设。继续推进生育保险工作。
  (十三)全面推动工伤保险工作。贯彻实施《工伤保险条例》,进一步理顺工伤保险管理
体制,健全工伤保险工作机构,建立健全管理制度,完善工伤保险业务流程,进一步制定和
完善相关配套政策,做好工伤保险过渡衔接和未参保人员权益维护工作。
  (十四)开展农村社会养老保险工作。在有条件的地方积极稳步开展农村社会养老保险
工作。总结农村社会养老保险探索和整顿规范的经验,完善农村社会养老保险基本制度和配
套政策。进一步明确农村社会养老保险管理职能和机构,稳定工作队伍,防范基金风险。以
农村城镇化进程较快的地方为重点,积极稳步推进农村社会养老保险工作。研究制定被征地
农民、进城务工经商农民、小城镇农转非人员和农村计划生育对象的养老保险办法。
  (十五)加强社会保障基金监管。继续贯彻落实七部门通知,建立各级社会保障监督委
员会,完善社会保障基金监管制度和协同监管体制。抓好联系城市试点,改进监管方式,规
范现场和非现场监督,逐步建立社会保险基金监管信息系统。规范企业年金基金管理运作,
研究个人帐户基金监管政策,加强各项社会保障基金监管,探索保值增值渠道。开展反欺诈
工作,严厉打击少缴漏缴、虚报冒领等违法违规行为。建立社保经办机构内部风险监控机制
和基金管理信息披露制度。加强社会保险基金财务管理,健全基金决算制度。
  (十六)推进完善城镇社会保障体系的试点工作。完成辽宁省完善城镇社会保障体系试
点的总结评估工作,启动吉林、黑龙江两省社保试点,重点做实基本养老保险个人帐户和做
好并轨工作,继续探索完善社会保障政策体系的经验。
  三、规范和协调劳动关系,切实维护劳动者合法权益
  (十七)建立健全劳动关系协调机制。加强劳动合同工作,提高劳动合同的签订率,规
范企业用工行为。重点做好国有企业改制改组、下岗职工等劳动关系处理工作。研究制定非
全日制用工劳动关系政策,指导非全日制用工劳动关系的建立和运行。大力推进集体协商和
集体合同制度,加快建立企业劳动关系自主协调机制。进一步巩固和完善三方机制建设,发
挥工会和企业组织作用,维护社会稳定。
  (十八)完善企业工资分配宏观调控体系。完善工资支付法规,加强对企业工资收入分
配的监督,规范企业工资分配行为。进一步解决拖欠劳动者工资问题,探索建立预防和解决
拖欠工资问题的长效机制。积极推进工资集体协商试点,指导企业逐步建立起激励有效、约
束严明的分配机制。继续推进工资指导线、劳动力市场工资指导价位、人工成本预测预警制
度建设。
  (十九)进一步加强劳动争议处理工作。继续加强劳动争议预防和调解体系建设,重点
做好集体劳动争议处理工作。加快推进劳动仲裁机构实体化建设步伐,积极探索劳动争议处
理体制改革。抓好仲裁员队伍建设,加强对仲裁员的资格培训和管理,完善劳动争议仲裁监
督机制。
  (二十)积极预防和妥善处理群体性事件。进一步完善情况通报和信息沟通机制。加强
对重点地区和重点企业的监控,做好信访工作,及时处理群众信访反映的问题。落实维稳工
作责任制,完善工作预案,加大对群体性事件处理情况的督查工作力度,遏制大规模上访等
群体性事件上升的势头。
  (二十一)加大劳动保障监察执法力度。进一步完善劳动保障监察制度,制订劳动保障
监察目标管理制度的考核指标,推广主办监察员制度。重点对规范劳动力市场秩序、各类企
业签订劳动合同和参加社会保险、禁止使用童工、农民工工资支付情况开展专项检查,严厉
打击违反劳动保障法律法规行为。积极探索建立监察执法的长效机制。健全劳动保障监察机
构和充实监察人员。进一步完善劳动保障法律监督员制度。全面推行企业劳动保障诚信制度。
  四、加强基础工作,推进劳动保障事业全面发展
  (二十二)积极推进立法工作。做好劳动保障监察条例、带薪年休假规定的修改完善工
作,争取年内出台。起草、修改社会保险法、劳动合同法草案。开展促进就业法、职业技能
培训考核条例的调研论证和起草工作。做好部颁规章的起草、审核、发布工作。进一步加强
劳动保障地方立法工作。认真办理行政复议和行政应诉案件,加强执法监督。加大执法监督
和普法力度。
  (二十三)组织对《行政许可法》的学习、培训和贯彻实施。抓紧抓好对现行行政审批
项目、行政许可规定及其实施机构的清理工作,规范行政许可行为,建立行政许可的工作制
度和工作程序,全面提高各级劳动保障部门依法行政的水平。
  (二十四)推进街道社区劳动保障组织建设和能力建设。继续完善街道社区劳动保障组
织建设,推动街道社区平台开展劳动保障事务管理和服务工作。加强对街道社区劳动保障服
务工作人员的培训,进一步规范街道社区平台的工作,充分发挥其作用。
  (二十五)全面实施金保工程。按照“完整、正确、统一、及时、安全”的要求,积极
有序地实施金保工程建设,完成立项、部省联网和有关试点工作,推进中央、省、市三级数
据中心建设、统一软件的开发应用和其它各项信息化建设工作,初步建立全国统一的劳动保
障信息系统。
  (二十六)加强和改进规划统计工作。开展“十一五”规划编制工作。编制年度事业发
展计划,重点做好就业和再就业专项计划的编制工作。加强预测分析,做好计划执行情况的
检查评估。完善就业和失业统计制度,建立全国统一的劳动保障定期报表制度。加强抽样调
查和分析工作,建立和完善城镇劳动力抽样调查制度。开展劳动力市场工资价位和企业人工
成本抽样调查。
  (二十七)加强劳动保障科学研究工作。研究贯彻落实再就业政策的重点难点问题,加
强劳动保障事业发展战略研究,深入研究完善社会保障体系、改革收入分配制度和协调劳动
关系等方面的问题,实现重点科研的新突破。加强科研项目管理,做好科研成果的推广应用
工作。
  (二十八)加强党风廉政建设和干部队伍建设。强化廉政勤政教育,落实领导干部廉洁
自律各项规定,坚决查处违法违纪案件,推进行风建设。积极选派干部参加中央党校、国家
行政学院学习,抽调干部脱产培训,定期举办专题讲座,加强省、地两级劳动保障厅局长业
务知识培训,不断提高劳动保障系统干部队伍素质。
  (二十九)做好劳动保障宣传和政务信息工作。加强统筹策划,重点宣传贯彻落实再就
业政策和取得的成效,宣传加快社会保障制度改革的政策措施和取得的重要进展,宣传维护
劳动者权益和金保工程建设。进一步加强政务信息工作,提高政务信息质量。
  (三十)扩大国际交流与合作。继续推动劳动保障领域的高层互访,加强与国际劳工组
织的合作,办好中国就业论坛、APEC劳动保障高层研讨会和国际社会保障协会第28届全球
大会。加强世行项目管理,争取新的合作。制定境外就业配套措施,促进境外就业市场开拓。