对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避/吕明臣

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 20:07:51   浏览:8854   来源:法律资料网
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对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。


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对外经济贸易部关于加强进料加工复出口管理工作的通知

对外经济贸易部


对外经济贸易部关于加强进料加工复出口管理工作的通知
对外经济贸易部



根据海关总署《关于发布中华人民共和国海关对进料加工进出口货物管理办法的通知》和经贸部有关加强出口许可证管理的规定,进料加工复出口的,凡属实行出口许可证和配额管理的商品,应按规定申领出口许可证和配额,海关凭证监管验放。
为方便业务,现决定:凡属经贸部核发出口许可证商品的进料加工复出口项下的出口(包括各地各类外贸公司和外商投资企业的进料加工复出口),从文到之日起,委托我部驻各地特派员办事处代部发证,其中各专业总公司自营和实行单轨制计划的中央各部门工贸公司的进料加工复出
口,以及纺织品进出口公司系统的两纱两布的进料加工,仍由经贸部核发出口许可证。现将有关规定和发证原则,通知如下:
一、进料加工复出口是“两头在外”,不挤占国内原料的一种贸易方式。对国内原料充足、国外市场容量有限、与正常贸易有严重矛盾的商品,以及国外对我有配额限制的商品,要加强宏观管理,进行综合平衡。为防止盲目发展,需要加强宏观管理的进料加工的商品暂定为:食糖、棉
纱、棉涤纶纱、棉坯布、棉涤纶坯布、棉漂布、棉涤纶漂布、抽纱、地毯、阿拉伯袍裤、劳保手套、盐水蘑菇、蘑菇罐头、锔材、钢材、硅铁、生铁、锡、卫生纸和瓦楞芯纸(只审批对港澳地区加工出口的)二十种商品(以许可证商品目录解释为准)。上述商品的进料加工项目、合同须报

我部审批,凭批件向海关领取《进料加工登记手册》,其余商品不需事先报批(有配额限制的按配额数量出口)。
二、进料加工复出口,按其性质属正常进出口贸易范畴。因此,必须是经批准有进出口经营权的公司、企业,才能开展此项业务。其中属一、二类商品的,必须拥有该项商品经营权的进出口公司、企业,才能进行此项业务。
外商投资企业搞进料加工业务,应该是在原批准的经营范围、规模内,不得超过原批准的经营范围和规模。
三、审批原则。经贸部公布的十种禁止出口商品(麝香、天然牛黄、聚乙烯(原料)、独居石、铜及铜基合金、铝及铝基合金、白金、黄磷、镍及镍基合金、镍材)和本文上列二十种进料加工的商品,在6月1日前已批准并在海关登记领取了《进料加工登记手册》的,继续执行;新的
进料加工项目、合同,须报经贸部批准,凭批准文件向海关登记,领取《进料加工登记手册》。其他商品的进料加工项目、合同,仍按经贸部和海关总署的现行规定,由各省、自治区、直辖市、计划单列市经贸厅(委)、外贸局审批,海关凭有权审批单位的批准文件,进行登记核发《进料
加工登记手册》。
四、关于进口原料消耗定额问题。原料进口后经再加工,改变原有形态,其消耗定额的核算标准,海关将根据部颁标准、同行业的先进生产水平和企业生产实际情况,逐步确定消耗定额。并将原料进口数、消耗定额、出口数量记入《进料加工登记手册》,发证机关根据《进料加工登记
手册》核定的数量发放出口许可证,海关按证逐笔核销。
五、外商投资企业的进料加工,仍按经贸部和海关总署现行有关规定办理。



1989年7月5日

关于上海试行外汇移存与提取的暂行规定

中国人民银行


关于上海试行外汇移存与提取的暂行规定

1989年5月3日,中国人民银行

第一条 根据《中华人民共和国外汇管理暂行条例》和《中华人民共和国银行管理暂行条例》,为加强中央银行外汇管理的职能,结合上海实际情况,特制定本规定。
第二条 中国人民银行授权国家外汇管理局统一管理外汇移存与提取工作,并负责本规定的实施。
第三条 本规定所称外汇移存与提取,是指除中国银行上海分行以外的经国家外汇管理局(简称总局)批准经营外汇业务的金融机构(简称金融机构)就第四条规定的外汇向国家外汇管理局上海分局(简称上海分局)结汇或缴存、买汇或支取。
第四条 外汇移存与提取的范围:金融机构按规定应卖给国家或向国家购买的贸易外汇和非贸易外汇;外资银行按规定应该缴存的外汇和原缴存外汇的支取。
第五条 外汇移存与提取的币别包括美元、日元、英镑、西德马克、港币、瑞士法郎、法国法郎、澳大利亚元、加拿大元九种外币。其他外币和外汇人民币的移存与提取暂向中国银行上海分行办理。
第六条 外汇移存与提取的汇价:外汇移存时,上海分局按国家外汇管理局公布的外汇牌价中间价向金融机构支付买汇人民币资金;外汇提取时,金融机构按中间价加千分之一点二五(手续费)向上海分局支付买汇人民币资金;原币缴存与支取不计利息和手续费。
第七条 外汇移存与提取的时间:金融机构在办理移存时应在业务发生日的次一个营业日向上海分局办理,如系结汇,上海分局按业务发生日的中间价向金融机构拨付人民币资金;金融机构在办理提取时,应提前三日向上海分局报告外汇提取计划,如系买汇,金融机构按买汇当日外汇中间价加上千分之一点二五向上海分局拨付人民币资金。
第八条 帐户的开立与使用:中国人民银行总行(简称总行)统一在境外开立外币帐户,并授权国家外汇管理局管理和使用。中国人民银行上海市分行(以下简称上海市分行)设立与总行帐户挂钩的分户帐,由上海分局具体使用。上海分局办理的外汇移存与提取全部通过分户帐进行收付,每日业务终了,境外帐户行自动将分户帐借方或贷方余额转入总行帐户。外汇管理局内部设立“总分局往来”帐户。
第九条 外汇移存所需人民币资金由总行供应。上海市分行与上海分局应定期对“外汇买卖”和“国家外汇人民币资金往来”进行核对,每年十二月初分别汇总上划总行和总局。外汇移存与提取中所发生的收付费用,上海分局单独列帐,年终并入上海市分行。
第十条 外汇移存与提取的统计。上海分局按照(87)汇管计字第797号文《关于报送一九八八年国家现汇外汇收支旬、月统计报表的通知》和(88)汇管计字第215号文《关于“外运分公司外汇留成调整国家外汇收支统计”的函》上报总局。
第十一条 金融机构的外汇移存与提取必须在当地办理,上海分局统一管理上海的外汇移存与提取工作。
第十二条 本规定解释权属国家外汇管理局。上海分局负责实施,并可按本规定的原则拟定具体的实施细则,报总局备案。
第十三条 本规定从一九八九年六月一日起实行。